Ausrüstungsfristen für Bestandsgebäude laufen ab!

Es gibt keine geregelte staatliche Kontrolle, die den Einbau der Rauchwarnmelder überwacht. Kommen allerdings Bewohner bei einem Brandfall zu Schaden und es sind nicht wie gesetzlich vorgegeben Rauchwarnmelder installiert, dann drohen Wohnungsunternehmen als Eigentümer aufgrund des Verstoßes gegen die Bauordnung strafrechtliche Folgen.

Nach Angaben des Forums Brandrauchprävention werden die meisten Brandopfer nachts im Schlaf überrascht. Nach Beginn eines Brands bleiben den Bewohnern circa vier Minuten, um die Wohnung zu verlassen, ab diesem Zeitpunkt entstehen gefährliche Giftgase. Es kommt es vor allem nachts auf jede Sekunde an – und so werden Rauchwarnmelder zu Lebensrettern. Zusätzlich warnt die Feuerwehr vor einer unsachgemäßen Installation der Rauchwarnmelder. Diese kann zu kostspieligen Fehleinsätzen führen.

Vorgeschrieben ist die Ausstattung aller Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, also Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die aus diesen Räumen als Rettungswege hinausführen. In Bayern und Thüringen sind jeweils die Gebäudeeigentümer verpflichtet, für die Ausstattung ihrer Liegenschaften mit Rauchwarnmeldern zu sorgen.

Richtige Partnerwahl

Bei der Beauftragung muss ein erfahrener Partner mit der Installation der Melder betraut werden, um Rechtssicherheit zu gewährleisten. Wer sich noch nicht für einen Dienstleister in diesem Bereich entschieden hat, sollte sich beeilen. Der Dienstleister muss in der Lage sein, den hohen Aufwand zu leisten, der erforderlich ist, wenn tausende Wohnungen in einem Bundesland in einem engen Zeitfenster ausgestattet werden sollen. Zusätzlich müssen Bewohner über den Einbau der Rauchwarnmelder informiert und Termine abgestimmt werden, damit die Geräte installiert werden können.

Auf die Qualität kommt es an

Die Qualität der Rauchwarnmelder ist ausschlaggebend – genauso wie deren regelmäßige Wartung. Alle Rauchwarnmelder müssen das CE-Zeichen tragen. Mit dem CE-Zeichen bestätigt ein zugelassenes Prüflabor, dass die Mindestanforderungen der EN 14604 eingehalten werden. Außerdem empfiehlt es sich, ein Gerät mit Q-Prüfsiegel bzw. VdS- und KRIWAN-Prüfzeichen auszuwählen. Diese beiden Qualitätssiegel stellen höhere Anforderungen und werden nur an Rauchwarnmelder vergeben, die einen zehnjährigen Betrieb gewährleisten. Außerdem verfügen sie über weitere Qualitätsmerkmale: sichere Raucherkennung durch intelligente Auswertesensorik und ein spezielles Gehäusedesign, eine hohe Täuschungsalarmsicherheit, eine fest eingelötete Batterie mit mindestens zehn Jahren Batteriestandzeit, Test- und Stummschalter sowie die Verschmutzungsprognose im Selbsttest.

Das Geräteangebot ist groß und die Unterschiede in der Qualität sind für Wohnungsunternehmen und Eigentümer nur schwer einzuschätzen. Es gibt zwei Arten von Rauchwarnmeldern: Konventionelle Rauchwarnmelder werden jährlich in einer Sichtprüfung durch zertifiziertes Fachpersonal in Augenschein genommen und auf ihre Funktionalität hin überprüft. Dabei wird auch kontrolliert, ob die Melder noch an ihren jeweiligen Bestimmungsorten sind. Die Bestätigung der Wartung erfolgt durch den Wohnungsnutzer.

Funkrauchwarnmelder werden durch eine Ferninspektion überprüft: Hierbei werden alle wichtigen Geräteparameter, wie der Verschmutzungsgrad der Rauchkammer, der Demontageschutz, ob sich Hindernisse in seiner Nähe befinden und die Batteriespannung überprüft – und das ohne die Wohnung betreten zu müssen. Bei Funkmeldern wird ein elektronisches Prüfprotokoll erstellt.

Die Technik der Zukunft

Einen Schritt voraus sind die Unternehmen, die schon jetzt auf Funktechnik setzen – denn damit werden Verwaltungen und Wohnungsunternehmen in Zukunft deutlich flexibler: Der Markttrend geht derzeit bereits eindeutig in Richtung Funktechnik. Und das nicht nur bei Rauchwarnmeldern, auch die Messgerätetechnik entwickelt sich vor dem Hintergrund des Smart Metering in diese Richtung.

Eine Entscheidung für Funktechnik wird dann interessant, wenn in nicht allzu ferner Zukunft bestehende Verträge mit konventioneller Messgerätetechnik auslaufen. Wer heute bereits auf Funk bei Rauchwarnmeldern setzt, dem fällt der Übergang auf moderne Funkablesetechnologie bei den Messgeräten leichter. Zusätzlich honorieren die Mieter diesen Schritt, da kein zusätzlicher Vor-Ort-Wartungstermin stattfinden muss.

Mieter müssen den Einbau von Rauchwarnmeldern dulden

Mit dem BGH-Urteil vom 8. Februar 2013 (V ZR 238/11) kann eine WEG den Einbau neuer Rauchwarnmelder sowie den Abschluss eines Wartungsvertrags beschließen. Einzelne Wohnungseigentümer können sich nicht gegen den Beschluss der Mehrheit wehren und die Montage oder Wartung in eigener Regie erledigen, da eine Einbaupflicht im Landesrecht verankert ist. Die Montage der Rauchwarnmelder stellt auch keinen Eingriff ins Sondereigentum dar, da die Montage an der Decke (Gemeinschaftseigentum) erfolgt.

Auch ist die Übertragung der Wartungspflicht von Rauchwarnmeldern an die Mieter in einigen Bundesländern möglich (außer: Brandenburg, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Thüringen). Allerdings birgt das auch Risiken: Überträgt der Eigentümer die Wartungspflicht an die Mieter, entlässt ihn das nicht vollständig aus der Haftung. Laut Rechtsexperten ist es denkbar, dass den Mieter im Schadensfall trotz übertragener Wartungspflicht nur eine Mitschuld treffen könnte, selbst wenn er für einen defekten Rauchwarnmelder verantwortlich sein sollte.

Darüber hinaus ergibt sich ein weiterer Aspekt: Überträgt der Eigentümer die Wartung auf seinen Mieter, müsste er überprüfen, ob der Mieter seine Wartungspflicht auch erfüllt hat. Zudem stellt sich die Frage, ob einige Bewohner aus gesundheitlichen Gesichtspunkten überhaupt dazu in der Lage sind, diese zuverlässig auszuführen.

Rechtssicherheit dank strategischem Partner

Der Hamburger Messdienstleister Kalorimeta AG & Co. KG (Kalo) war bereits vor mehr als zehn Jahren eines der ersten Unternehmen der Branche, das im Rauchwarnmeldergeschäft aktiv wurde. Mittlerweile übernimmt es bundesweit für über 1,8 Millionen Melder die Wartung. Kalo verfügt über ein flächendeckendes Netz von zertifizierten Servicefachkräften und montiert und wartet Geräte für die Wohnungswirtschaft von kleinen Wohnanlagen bis hin zur Großsiedlung.

Hinsichtlich Montage und Wartung hat Kalo seine Prozesse optimiert: Das Unternehmen lässt sich die Montage von den Wohnungsnutzern schriftlich bestätigen und gewährleistet in allen Fällen eine konsequente Restantenverfolgung. So ist eine rechtssichere Umsetzung und Dokumentation der Rauchwarnmelderpflicht gewährleistet. Kommt es zu Störfällen, können sich die betroffenen Nutzer zudem im Rahmen einer 24-Stunden-Rufbereitschaft an das Unternehmen wenden.