Funkbasierte Technik für ein hohes Maß an Sicherheit

Immer mehr Bundesländer verankern in ihren Landesbauordnungen eine Einsatzpflicht für Rauchwarnmelder in Wohngebäuden. Allerdings unterscheiden sich die Gesetzestexte insbesondere im Hinblick auf die Wartungspflicht der Geräte. In einigen Ländern wird die Wartung auf den Mieter übertragen – gleichwohl kann der Eigentümer im Brandfall haftbar gemacht werden. Rechtssicherheit bieten hier funkbasierte Rauchwarnmelder, die eine unterjährige Fernwartung ermöglichen.

Bei Wohnungsbränden geht eine sehr große Gefahr von giftigem Brandrauch aus – schon wenige Atemzüge können tödlich sein. Rauchwarnmelder leisten hier einen wesentlichen Beitrag zur Sicherheit von Wohnungen und können im Ernstfall Leben retten. In Schweden, Großbritannien und den Vereinigten Staaten, wo die Ausstattungsrate bereits seit geraumer Zeit hoch ist, ist die Anzahl der Brandtoten spürbar zurückgegangen. Das schrille Alarmsignal der Geräte ist kaum zu überhören, so dass Bewohner im Brandfall gewarnt werden und sich rechtzeitig in Sicherheit bringen können. Dies ist insbesondere nachts von großer Bedeutung, da bei schlafenden Menschen der Geruchssinn nicht aktiviert ist.

Einsatzpflicht bereits in 12 Bundes­ländern

Aufgrund der deutlich höheren Sicherheit setzt sich der verpflichtende Einsatz von Rauchwarnmeldern auch in Deutschland immer mehr durch. Bereits 12 von 16 Bundesländern haben entsprechende Regelungen in ihre Landesbauordnungen aufgenommen. Im Sommer tritt dieser Gruppe ein weiteres Land bei, dann nämlich soll die Rauchwarnmelderpflicht auch in Baden-Württemberg gesetzlich verankert werden. Im Zuge der unterschiedlichen Gesetzgebungen fällt es hier zunehmend schwerer, den Überblick zu behalten. Neben einer Einsatzpflicht für Neubauten ist in den meisten Bundesländern auch die Nachrüstung für den Gebäudebestand zu einem bestimmten Zeitpunkt verpflichtend – etwa in Rheinland-Pfalz, wo die Nachrüstungspflicht bereits zum 7. Juli 2012 abgelaufen ist. Doch die Anforderungen entscheiden sich nicht nur im Hinblick auf die Fristen zur Ausstattung, sondern auch bei den Zuständigkeiten für Installation und Wartung.

In Hinsicht auf die Wartungspflicht haben sich zwei Ansätze herausgebildet: Hamburg, Rheinland-Pfalz sowie Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen sehen die Verantwortung allein beim Eigentümer. Dagegen übertragen Bayern, Bremen und Hessen sowie Niedersachsen, Schleswig-Holstein und seit April 2013 auch Nordrhein-Westfalen die Pflicht dem unmittelbaren Besitzer, sprich dem Mieter, falls diese nicht vom Eigentümer übernommen wird bzw. wurde. Allerdings sind Rechtsexperten zunehmend der Auffassung, dass der Eigentümer durch die Verlagerung der Wartung auf den Mieter nicht vollständig aus der Haftung entlassen ist.

Eine Wartungspflicht zulasten der Mieter widerspricht nach Expertenmeinung den allgemeingültigen zivilrechtlichen Grundsätzen. Danach müssen Vermieter und Verwalter im Rahmen ihrer Verkehrssicherungspflicht dafür sorgen, dass in ihren Liegenschaften weder Bewohner noch Besucher durch vermeidbare Gefahren geschädigt werden. Setzen sie dazu technische Geräte ein, müssen sie für deren Funktionssicherheit sorgen: Versagen im Brandfall Rauchwarnmelder, weil diese schlecht oder überhaupt nicht gewartet wurden, haftet der Eigentümer für den Schaden. Selbst wenn die Wartungspflicht zuvor auf den Mieter übertragen werde, treffe diesen allenfalls eine Teilschuld – so die Einschätzung von Rechtsexperten wie Rechtsanwalt Norbert Küster, der die Initiative „Rauchwarnmelder retten Leben“ rechtlich berät.

Umfassender Rauchwarnmelderservice für Wohnungsunternehmen

Ihrer Verkehrsicherungspflicht können Vermieter und Verwalter insbesondere mit Hilfe ganzheitlicher Lösungen nachkommen, wie sie etwa der Energiedienstleister ista anbietet. Zum Produktportfolio des Unternehmens gehört ein Rauchwarnmelderservice für Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften, der neben der Installation auch die Wartung der Geräte enthält. Dabei können Immobilienverwalter und -eigentümer die Melder entweder mieten oder käuflich erwerben.

Die Arbeit an den Geräten erfolgt hier nach DIN 14676. Die Norm liegt allen Gesetzestexten zur Rauchwarnmelderpflicht zugrunde und regelt die Planung, den Einbau sowie die Montage und die Sichtprüfung. Laut den in DIN 14676 festgelegten Mindestanforderungen müssen die Melder in Schlaf- und Kinderzimmern sowie auf Fluchtwegen so angebracht werden, dass sie vom Brandrauch ungehindert erreicht werden können. Die novellierte Fassung vom 1. September 2012 empfiehlt zudem, sowohl die Montage als auch die Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern durch Fachkräfte durchführen zu lassen. Aus diesem Grund schult der Energiedienstleister schrittweise die für Rauchwarnmelder zuständigen Servicepartner zur „Fachkraft für Rauchwarnmelder“ nach DIN 14676.

Hinsichtlich der Wartung nach DIN 14676 führt ista eine jährliche Inspektion der Geräte bei seinen Kunden durch, die aus einer Sicht- und einer Alarmprüfung besteht. Auf diese Weise wird zum einen kontrolliert, ob die Melder manipuliert oder demontiert wurden. Zum anderen werden die Geräte auf mechanische Schäden oder Verschmutzungen untersucht.

Rechtsicherheit durch funkbasiertes Gerätemanagement

Die jährliche Überprüfung der Funktionstüchtigkeit der Melder nach DIN 14676 erfüllt die gesetzlichen Vorgaben. Gleichwohl besteht hier das Risiko, dass eine mögliche Störung erst zeitverzögert erkannt wird. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Gerät zwischen zwei Wartungen ausfällt. Aus diesem Grund bietet ista eine zusätzliche Dienstleistung an, die über die Anforderung der DIN 14676 hinausgeht. Bei dieser Servicevariante wird die vorgeschriebene Geräteinspektion durch eine monatliche Fernprüfung per Funk ergänzt. Die übertragenen Daten stehen dem Vermieter anschließend in einem Web-Portal zur Verfügung, so dass er eine umfassende Rückmeldung zum aktuellen Status seiner Geräte erhält und bei Bedarf zeitnah reagieren kann. Zudem kann hier der Vermieter im Schadensfall mit Hilfe eines Logbuchs nachweisen, wann die letzte Überprüfung in seiner Liegenschaft stattgefunden hat. Dieses Gerätemanagement führt nicht nur zu einer erhöhten Sicherheit in den Gebäuden, sondern auch zu Rechtssicherheit für den Eigentümer.

Geräte mit integrierter Schnittstelle zur Funkübertragung

Die unterjährige Fernüberwachung wird durch batteriebetriebene, optische Rauchwarnmelder vom Typ fumonic 3 ermöglicht. Die Geräte verfügen über eine integrierte Schnittstelle zur drahtlosen Übertragung von Daten, welche die Einbindung in ein Funksystem erlaubt. Überdies sind die Melder mit dem „Q“-Qualitätszeichen zertifiziert, das von den Prüfinstituten VdS Schadenverhütung und Kriwan Testzentrum vergeben wird.

Rauchwarnmelder mit diesem Zeichen verfügen über eine hohe mechanische Stabilität, sind unempfindlich gegen Umwelteinflüsse wie Luftfeuchtigkeit, Temperaturschwankungen und elektromagnetische Störungen – etwa durch Mobiltelefone. Eine weitere Anforderung ist ein dauerhaft gesicherter Betrieb der Geräte. Um dies zu gewährleisten, ist der fumonic 3 mit einer fest eingelöteten Zehn-Jahres-Batterie ausgestattet. Sollte sich diese aufgrund der im Lebenszyklus durchgeführten Aktivitäten auf einem niedrigen Niveau befinden, erfolgt rechtzeitig ein akustisches Signal.

Ebenso sind die Melder mit einer auto­matischen Verstopfungserkennung ausgestattet, die Verschmutzung anhand der Luftzirkulation im Gerät feststellt. Um sicherzustellen, dass die Rauchwarnmelder nicht manipuliert werden, sind diese durch eine mechanische Plombe geschützt. Diese wird im Unterschied zu herkömmlichen Klebesiegeln bei einer Demontage unwiederbringlich durchtrennt, so dass ein klarer Manipulationsnachweis erbracht werden kann. Darüber hinaus verfügen die Rauchwarnmelder über eine zusätzliche Demontageerkennung, die einen Fehlercode setzt, sobald ein Gerät von der Decke entfernt wird.

Fazit

Wenn Vermieter oder Verwalter zur Verkehrssicherung ihrer Immobilien technische Geräte einsetzen, müssen sie für deren einwandfreie Funktion sorgen. Deshalb entlässt eine Wartungspflicht zulasten der Mieter den Eigentümer keinesfalls aus der Haftung. Ihrer Verkehrsicherungspflicht können Eigentümer insbesondere mit Hilfe eines umfassenden Rauchwarnmelderservices nachkommen, der neben der Installation auch die Wartung der Geräte DIN 14676 enthält.