Bezahlbarer Wohnraum in traumhafter Idylle

Grainau erstreckt sich auf einer Fläche von ca. 50 km² und liegt rund 100 km von München entfernt. Hier entsteht derzeit in vier Bauabschnitten eine Siedlung, die bezahlbaren Wohnraum bietet. 11 Wohnhäuser mit insgesamt 108 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von ca. 7.800 m² sollen bis 2022 bezugsfertig sein.

Die geplanten Wohnungsgrößen liegen zwischen 40 m², als Ein-Zimmer-Appartements, bis hin zu 105 m², als Vier-Zimmer-Wohnungen. Dazu gesellen sich zwei Tiefgaragen mit 93 Stellplätzen sowie 19 Einzelgaragen auf einer Grundstücksfläche von insgesamt 20.000 m². Mit einem angestrebten Mietpreis von 10 Euro pro m² suchen solche Standards ihresgleichen in der Region.

Modernste Voraussetzungen schaffen

Die ursprüngliche Siedlung wurde vom Katholischen Siedlungswerk München zwischen 1955 und 1968 errichtet. Zu den ersten Mietern gehörten viele Heimatvertriebene und Bundesbedienstete. Die Beheizung wurde damals durch Öleinzel- und Holzöfen realisiert. Diese Siedlung wird seit dem Baubeginn 2018 fast vollständig abgerissen. Lediglich zwei bereits generalsanierte Gebäude bleiben bestehen.

Die Neubauten ebenso wie die modernisierten Gebäude sollen allen derzeitigen bautechnischen und gebäudetechnischen Standards entsprechen und die gewandelten Bedürfnisse der Mieter berücksichtigen. Für den Bauherren hat das Architekturbüro Freiräume in Schliersee die Objektplanung übernommen. Die Wohnungen in den Erdgeschossen sind beispielsweise barrierefrei. Der Unterwaldweg wird in eine verkehrsberuhigte Spielstraße umgewandelt. Zudem entsteht ein neuer Wanderweg entlang des grenzläufigen Bachlaufs zum naheliegenden Eibsee.

Die komplette Umgestaltung trägt eine Investitionssumme von etwa 26 Mio. Euro. Aktuell ist bereits der zweite von insgesamt vier Bauabschnitt fertiggestellt und bezogen. „Wir setzen auf einen langlebigen und soliden, nachhaltigen Wohnraum“, so Stephan Oberwegner, technischer Objektmanager des Katholischen Siedlungswerks München. „Auf den modernen Wohnraum freuen sich auch die Mieter aus den ursprünglichen Siedlungshäusern – ein Zeichen, dass unser Konzept aufgeht.“ Das bestätigt auch die Tatsache, dass bereits alle Wohnungen vermietet sind und es für die zukünftigen Bauabschnitte bereits viele Interessenten gibt.

Besondere Anforderungen für eine einzigartige Siedlung

Neben einem modernen Wohnraum sollte auch die Umgebung mit einbezogen werden und die Naturerhaltung eine Rolle spielen. Das betrifft zum einen die Örtlichkeit, die eine Besonderheit bereithält. Die umliegenden Gesteinsfragmente werden mit in das neue Landschaftsbild der Siedlung integriert. Denn es handelt sich dabei um Formationen, die von einem Bergsturz der Zugspitze stammen.

Experten gehen davon aus, dass ein riesiger Bergsturz dem Gipfel seine Höhe raubte. Vor rund 3750 Jahren sollen rund 200 Mio. Kubikmeter Gestein aus der Nordflanke des Bergs abgebrochen und zu Tal gestürzt sein. Diese Fragmente finden sich nun auch inmitten der Siedlung als Findlinge. Allein diese Tatsache macht die Anlage besonders.

Doch auch an anderer Stelle wird die Naturverbundenheit und die Ökologie des Vorhabens sichtbar. Der Wunsch des Katholischen Siedlungswerks: Einen nachhaltigen Wohnraum zu schaffen, der im Lebenszyklus wenig an Reparaturen und damit an Müll zulässt. Daher wurde auf solide Systeme gesetzt. „Jede Abdichtung, die durch eine andere Konstruktion kompensiert werden kann und damit nicht erforderlich wird, verringert die Erhaltungsmaßnahmen und damit Abfall sowie demzufolge Kosten“, erklärt Stephan Oberwegner.

Moderne Heizungsanlage unterstreicht Umweltgedanke

Die gesamte Wärmeversorgung wird über ein Nahwärmenetz realisiert. Die Planung der technischen Anlagen sowie die Überwachung übernahmen die Experten Dipl.-Ing. (FH) Norbert Kröll von Janowski Ingenieure GmbH. Die Objektüberwachung liegt in Händen von Frau M. Eng. Vera Hauer aus dem Hause Tucher – Beratende Ingenieure Projektmanagement, die auf die Bedürfnisse des Bauherren umfänglich reagierten.

Für die Realisierung des Heizkonzeptes setzt man auf die Haustechnik Bachmaier GmbH aus dem naheliegenden Garmisch-Partenkirchen: „Aufgrund der geplanten Trassen für die unterirdischen Nahwärmeleitungen mit Uponor Ecoflex Thermo-Twin waren Absprachen mit unterschiedlichen Gewerken und der Gemeinde unumgänglich“, erklärt Dipl.-Ing. Christian Bachmaier, Inhaber und Geschäftsführer, des Unternehmens „Beispielsweise mussten Straßen wechselweise für die Verlegung gesperrt werden. Dies setzte auch eine frühzeitige Antragstellung voraus“. 

Das Nahwärmenetz wurde so angelegt, dass die vier Bauabschnitte jeweils separat aus der Zentrale versorgt werden. Somit konnte die Hydraulik vereinfacht, die Ausfallsicherheit durch redundante Pumpen erhöht und das Entleeren der fertiggestellten Bauabschnitte beim Anschluss der weiteren erspart werden.

Zudem kümmerte sich Dipl.- Ing. (FH) Christian Bachmaier um die Integration der Remeha-Geräte, da die ursprüngliche Ausschreibung Geräte eines anderen Herstellers beinhalteten. Er übernahm damit die gesamte planerische Anpassung und die Realisierung der Anlage, zugeschnitten auf die Bedürfnisse der Siedlung.

Die Wahl des Wärmeerzeugers fiel auf zwei Brennwertgeräte des Typs Gas 220 Ace mit insgesamt 320 KW für die Spitzenlast sowie einem BHKW ELW 20-43 mit einem Leistungsbereich 29-44 kW thermisch und einem Leistungsbereich 10-20 kW elektrisch. Damit ist nicht nur die Wärmeenergie komplett gesichert, sondern es ergibt sich auch ein Mehrwert durch die Stromeinspeisung. Zur Effizienzsteigerung der Anlage wurden zwei Pufferspeicher mit je 1000 l Fassungsvermögen eingesetzt. Besonders bei BHKWs sollte eine solche Konstellation favorisiert werden, damit eine zu häufige Taktung unterbunden wird. Überdies wurde eine automatische Druckhaltestation mit automatischer Nachspeisung installiert.

Die Abgase der Wärmeerzeuger gelangen über eine mineralische Abgasanlage im Karminschacht über das Dach ins Freie. Die Anbindung der Geräte bis zum Schacht wird über ein Kunststoffabgassystem der ATEC GmbH aus Neu Wulmstrof realisiert. Um Schallimmissionen zu minimieren wurde in die Strecke des BHKWs zusätzlich ein Schalldämpfer des Herstellers integriert. Für die Schwingungsentkoppelung ist das Gerät überdies auf Sylomerstreifen gebettet.

Zu den Wärmeerzeugern

Der bodenstehende Gas-Brennwertkessel Gas 220 Ace ist zum Beheizen geräumiger Wohnhäuser, Bürogebäude oder gewerblich genutzter Räume konzipiert. Somit passen die Geräte perfekt in die Siedlungsplanung. Technisch punkten sie durch einen speziell entwickelten Monoblock-Wärmetauscher aus Aluminium/Silizium. Damit ist ein hoher Wirkungsgrad von bis zu 108 % möglich. Zudem verfügt die Anlage über eine serienmäßig eingebaute Rückstromsicherung am Abgasaustritt. 

Die Installation ging aufgrund der geringen Abmaße von 657 x 800 x 1329 mm und dem Gewicht von 205 bis 245 kg leicht von der Hand. Den Installateuren der Firma Haustechnik Bachmaier wurde zudem ein komfortables und rückenschonendes Einbringen der Kessel ermöglicht, da für das BHKW ein Montageschacht eingebaut wurde und die Kessel mit Transportrollen am Boden und Handgriffe an der Rückseite ausgestattet sind.

Auch im Bereich der Servicefreundlichkeit punktet die Anlage: Das Gehäuse des BHKW verfügt über eine LED-Innenbeleuchtung, die sich automatisch beim Öffnen einschaltet. Zudem sind alle Komponenten so angeordnet, dass sie problemlos erreichbar sind. Die Leitungen im Gerät lassen sich mit Clips schnell und einfach lösen, sodass ein bequemes Arbeiten an jeder Stelle ermöglicht wird.

Das für die Siedlung gewählte BHKW Remeha ELW 20-43 reicht für die Grundversorgung der Wohnanlage. Zu den Pluspunkten des Geräts zählen die elektronische Temperaturregelung von Motorkühlwasser und Modulinnenraum, der serienmäßige Brennwert-Abgaswärmetauscher, die kompakte Bauweise und die leichte Bedienung via Touchbildschirm, welches nicht nur dem betreuenden Fachhandwerker der Installationsfirma gefällt.

Integriert sind zudem eine Live-Daten-Verfolgung sowie eine Datenspeicherung für Auswertungen und Statistiken. Als Wartungsintervall werden vom Hersteller 10.000 Betriebsstunden angegeben. Dadurch ergeben sich ungewöhnlich lange Wartungszyklen. Auch diese haben dazu geführt, dass das Remeha System das Rennen für sich entscheiden konnte.

Aktuell läuft das BHKW ca. 8 Stunden täglich im Sommerbetrieb. Nach Fertigstellung aller vier Bauabschnitte werden die Betriebsstunden damit bei ca. 16 Stunden im Sommerhalbjahr und bei Volllast im Winterhalbjahr liegen. Damit kommt das Gerät dann auf ca. 7.500 Betriebsstunden bzw. 130.000 kWh Strom-Volleinspeisung pro Jahr. Die Nahwärme-Grundlast primär liegt bei weniger als 0,3 m³/h pro Haus, was einer Wärmeleistung von ca. 8 kW entspricht. Die Betriebstemperaturen des Nahwärmenetzes mit 72/45°C übertreffen dabei im Betrieb sogar noch die technische Auslegung.

Separate Übergabe

In jedem Haus ist eine pewo-Übergabestation mit Wärmetauscher zur Trennung des gebäudetechnischen Heizungsnetzes vom Nahwärmenetz installiert. Somit wird neben der Effizienz auch die Abrechnungsgenauigkeit erhöht. In Verbindung mit einer drehzahlgeregelten Pufferladung werden eine optimale Schichtung und niedrige Rücklauftemperaturen auch im Sommer erreicht.

Dem Pufferspeicher nachgeordnet sind ein Heizkreis für die Versorgung der statischen Niedertemperatur-Heizflächen in Form einer Fußbodenheizung von Uponor sowie einer zentralen Warmwasserbereitung mit Frischwasserstationen des Typs FW-E60 von Strasshofer. Dadurch wird das Warmwasser „just in time“ bereitet und dem Legionellenschutz genüge getan. Allgemeinbereiche wie Treppenhäuser im UG werden über lokal angeordnete Niedertemperatur-Heizkörper erwärmt.

Eine Besonderheit wurde bei der Planung ebenfalls berücksichtigt. Die Digitalisierung darf bei einem Bauvorhaben wie diesem nicht fehlen. Daher wurde die Heizungsanlage mit einer GLT und Fernüberwachung ausgestattet. Diese leitet alle Störungen und Systemabweichungen an die betreffenden Stellen weiter. Auch die Pumpen von Grundfoss sind an dieses Busssystem gekoppelt. Das gewährleistet zum einen Betriebssicherheit und die Optimierung der Anlage, zum anderen spart es Fahrtwege, wenn der Fehler über den digitalen Weg behebbar ist. Eine win-win-Situation für Fachunternehmen und Betreiber gleichermaßen.

Fazit

Zur Fertigstellung der Siedlung fehlen noch die zwei letzten Bauabschnitte. Allerdings können alle Beteiligten jetzt schon ein positives Resümee ziehen. Besonders die Zusammenarbeit mit dem Hersteller Remeha wird vom Unternehmen Bachmaier gelobt. „Das Teamwork mit Remeha gelingt reibungslos. Die Technik funktioniert ebenfalls einwandfrei und falls der Service benötigt wird, ist ein Experte sofort zur Stelle“, bringt er es auf den Punkt.

Nicht der einzige Grund, warum das Unternehmen schon seit etwa 15 Jahren mit dem Hersteller aus Emsdetten zusammenarbeitet. Auch die anderen Baubeteiligten, wie die Mitarbeiter der Janowski Ingenieure sowie die Tucher Beratende Ingenieure Projektmanagement freuen sich über die gelungene Fertigstellung und unkomplizierte Zusammenarbeit in den Projektphasen. Doch eine gelungene Anlage spiegelt sich letztlich erst in der Stimmung des Bauherren wider: „Wir freuen uns darüber, ein Team gefunden zu haben, das unsere gesamten Wünsche bündeln und umsetzen konnte. Wir sind sicher, dass sich das auch in den kommenden Bauabschnitten fortsetzt“, so das Statement des Katholischen Siedlungswerks München.