Die Energieeinsparung
liegt im Detail

Mit steigenden Energiepreisen bekommt die Optimierung der Anlagentechnik mehr Ge­­wicht. Bislang werden viele Heizungsanlagen mit Pi-mal-Daumen-Einstellungen betrieben, weil die Größe des möglichen Einsparpotenzials unterschätzt wird. Tausende Euro werden so zum sprichwörtlichen Fenster hinaus gefeuert. Das wird sich jetzt ändern, wenn Energiedienstleister auf dieses Geschäftsfeld drängen.

Für die Wohnungswirtschaft müssen sich energetische Maß­­nahmen rechnen. Dass Amor­­tisationszeiträume von 15 und mehr Jahren wie bei der Wärmedämmung keine energetische Modernisierungswelle auslösen, wird daher niemand überraschen. Laut Heizspiegel 2010 von co2online kostet eine Fassadendämmung für ein Mehrfamilienhaus mit 1000 m² Wohnfläche aus den 1950er Jahren etwa 75 000 €. Eingespart werden dadurch rund 12 € Energie. Das entspricht einer Kaltmietenerhöhung von 0,69 €/m² im Monat, vorausgesetzt die komplette Investition ist als Modernisierungsumlage möglich. Die Nebenkosten jedoch sinken nur um 10 Cent. Entsprechend un-attraktiv sind solche Maßnahmen für Mieter und Wohnungsunternehmen.

Das Zauberwort heißt geringinvestiv

Einen interessanten Ansatz bieten geringinvestive Maßnahmen im Bereich der Anlagentechnik. Gering investiv heißt in diesem Fall, dass die Investitionskosten unter 5 €/m² liegen und sich über die Einsparung finanzieren lassen. Über Nutzerverhalten und Anlageneffizienz lässt sich laut Deutscher Energieagentur mit bis zu 30 % ebensoviel Energie einsparen wie mit dem Sanieren der Gebäudehülle. Allerdings amortisieren sich die geringinvestiven Maßnahmen deutlich schneller als eine Dämmung. Zum gleichen Ergebnis kommt die Deutsche Bundesstiftung Umwelt in ihrer Optimus-Studie. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die wichtigen Daten zur Anlage vorliegen. Deshalb sind Energiedienstleister für die Optimierung der Anlagentechnik, zum Beispiel per hydraulischem Abgleich, prädestiniert. Sie besitzen nämlich bereits so gut wie alle notwendigen Daten. Für die Un­­ternehmen ist es eine Fleißarbeit, die Daten zusammenzuführen und intelligent auszuwerten. Ein externer Sachverständiger müsste die Daten erst mühsam und kostenintensiv sammeln und würde wahrscheinlich gar nicht alle Informationen bekommen. Auch der Technische Leiter eines Wohnungsunternehmens kann die Anlagenoptimierung nicht leisten, weil ihm Daten und die Manpower fehlen, um sie auszuwerten. Das Energiedienstleistungsunternehmen ist also die erste Wahl, wenn es darum geht, Optimierungspotenzial zu identifizieren: Seien es undichte Fenster, nicht optimal eingestellte Kesselanlagen oder der fehlende Hydraulische Abgleich der Wärmeverteilung.

Am Anfang jeder Optimierung steht die gewissenhafte Analyse

Es ist erstaunlich, was die Messdienstleister aus ihren Daten im Vergleich mit anerkannten Benchmarks herauslesen können: Anhand einer erweiterten Verbrauchsanalyse sieht der Fachmann schnell, welches Energieeinsparpotential in der Gebäudetechnik und im Verbrauchsverhalten schlummert. In Kombination mit einer gezielten Bestandsaufnahme konnte zum Beispiel in einem Gebäude festgestellt werden, dass die Dämmung im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses durchfeuchtet ist und deshalb nicht mehr funktioniert. Die Schwachstellen der untersuchten Systeme zeigen sich sehr schnell. Wohnungsunternehmen haben oft keine oder veraltete Pläne von der Heizungsanlage. Das führt oft zu falschen Einbauten, wie zu großen Pumpen und falsch gesetzten Thermostaten oder schlicht einer zu großen Heizungsanlage. Das alles akkumuliert sich zu einem deutlich höheren Energieverbrauch. Manchmal sind es auch die kleinen Dinge, die eine große Auswirkung haben. In einer anderen Wohnanlage hat ein falsch gesetzter Temperaturfühler in einem Warmwasserspeicher dazu geführt, dass der Kessel nach jedem Duschvorgang gestartet ist – und das in einer Wohnanlage mit 150 Einheiten. Nach dem Versetzen des Fühlers startet der Kessel erst nach 15 Duschenvorgängen. Auch diese kleine Veränderung spart viel Energie.

Vom Gaszähler bis zum Heizkostenverteiler

Deshalb analysiert die Kalo Gruppe ein Heizungssystem vom Gaszähler bis zum Heiz-kostenverteiler anhand der bereits vorhandenen Informationen in Kombination mit einem Heizungs-Check vor Ort. Das Interesse der Wohnungswirtschaft an dieser Dienstleistung ist sehr hoch. Zurzeit stockt die Kalo Gruppe ihre Mitarbeiter vor Ort auf, um diesen Service zu einem späteren Zeitpunkt flächende-ckend erbringen zu können. Dabei wird eng mit Wissenschaftlern zusammengearbeitet, die sich seit vielen Jahren mit technischen Optimierungsmaßnahmen wie dem Hydraulischen Abgleich von Heizanlagen beschäftigen. Dabei wird ein Verfahren entwickelt, mit dem der Hydraulische Abgleich anhand von ermittelten Daten und Messwerten berechnet werden kann, ohne dass komplette Pläne von dem Verteilnetz – vom Kessel bis zum Heizkörper – vorliegen müssen. Gut abgeglichene Heizungsanlagen benötigen in der Regel zwischen 10 und 20 % weniger Energie als nicht abgeglichene. Damit nimmt der Hydraulische Abgleich eine zentrale Rolle bei geringinvestiven Energieoptimierungsmaßnahmen ein. Bislang hat es jedoch kein Dienstleister ge­­schafft, eine einfache, preiswerte und praktikable Lösung anbieten zu können. Die Kalo Gruppe hat das Geschäftsfeld für sich entdeckt und entsprechende modulare Dienstleistungen mit einem neuen Ansatz entwickelt.

Am Anfang steht eine gewissenhafte Verbrauchsanalyse, bei der der Bestand aufgenommen und analysiert wird, um Einsparpotenziale aufzudecken. Beginnend in der Wohnung kann die Heizkörperreglung optimiert, ein elektronisches Assistenzsystem eingesetzt,  Energiemanagement betrieben und Wohnungsnutzer durch Schulungen und Ener­­giereportings sensibilisiert werden. Im nächs-ten Schritt wird die Wärmeverteilung unter die Lupe genommen. Das System wird hydraulisch einreguliert, bekommt effiziente Pumpentechnik, und die Trinkwassererwärmung wird optimiert. Dann wird die Wärmeerzeugung auf Schwächen abgeklopft. Ist die Heizung noch ausreichend effizient, wird die Heizungsregelung optimiert. Falls nicht, kann mit Kraft-Wärme-Kopplung, Wärmepumpen, Pellets- oder Brennwertkesseln je nach Erfordernis die passende Heizung eingebaut werden. Diese Maßnahmen gelten natürlich nicht mehr als geringinvestiv, sind aber vielfach nicht nur ökologisch sondern auch ökonomisch. Durch Fernüberwachung und -steuerung via Internet kann die Energieeinsparung heute mit relativ wenig Aufwand dauerhaft erhalten bleiben. Gleichzeitig machen die zunehmend komplexere Technik und immer neue gesetzliche Auflagen den Anlagenbetrieb immer aufwendiger. Deshalb ist ein klarer Trend in der Wohnungswirtschaft zu erkennen, den Anlagenbetrieb fremd zu vergeben.

Interessant ist die Analyse für Liegenschaften, die nach dem Heizkostenspiegel verbrauchs- beziehungsweise kostenauffällig sind, Objekte mit Heizungsanlagen, die älter als 15 Jahre sind, Anlagen mit Einrohrheizungssystemen und bei geplanten energetischen Gebäudesanierungen und Häusern, in denen die Mieter stark unterschiedliche Energieverbräuche haben.