„Kapitel geschlossen, alle Fragen offen“

Kaum hat das neue Jahr begonnen, erhalten viele Vermieter von ihren Gewerbemietern die ersten Schreiben. Der Inhalt: Die Aufforderung, erneut eine Anpassung der Mieten vorzunehmen. Der Grund: Die umstrittene Änderung von § 313 BGB. Was war geschehen? Um die drastischen Beschränkungen für den stationären Einzelhandel durch den zweiten Lockdown zu kompensieren, kündigten die Bundeskanzlerin und die Ministerpräsidenten im Dezember eine gesetzliche Vermutungsregelung an.

Staatlich angeordnete Nutzungsbeschränkungen können demnach eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage des Miet- oder Pachtvertrages darstellen. In einem sogenannten Omnibusverfahren wurde die Änderung am BGB von Bundestag und Bundesrat beschlossen und in Kraft gesetzt. Die eigentlich in solchen Fällen üblichen, teils monatelangen Anhörungsverfahren gab es nicht.

Die negativen Folgen für die Immobilienwirtschaft sind immens. Umfragen zeigen, dass vor allem große Gewerbemieter derzeit ihre Verträge wegen einer coronabedingten Störung der Geschäftsgrundlage anpassen möchten. Allerdings konnten sich Mieter und Vermieter bereits im November – also auch ohne die neue Regelung – in 80 Prozent der Fälle auf eine Anpassung von Gewerbemietverträgen einigen.

Ein Anspruch darauf besteht nicht ohne Weiteres. Anders als häufig in der Öffentlichkeit dargestellt, geht es um den Einzelfall und die Lage ist komplex. So ist dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Gewerbemietvertrag zumutbar, wenn Umsatzausfälle durch staatliche Hilfsprogramme kompensiert werden. Die vertragliche Mietzahlungspflicht bleibt dann in vollem Umfang erhalten.

Ohnehin kommt eine Vertragsanpassung nur in Betracht, wenn das wirtschaftliche Gleichgewicht der Vertragsparteien gewahrt bleibt. Gerade große Gewerbemieter sind in der Corona-Krise mitunter in einer stärkeren Position als die Immobilieneigentümer. So haben einige Einzelhandelsketten seit Beginn der Pandemie ihr Geschäft wirtschaftlich erfolgreich auf den Online-Handel umgestellt, Kurzarbeit angemeldet oder sparen beim Wareneinkauf. Darüber hinaus beziehen sie, im Gegensatz zu ihren Vermietern, auch noch staatliche Hilfen. Gerade diese Gewerbemieter sind nun unter den ersten, die versuchen, eine Anpassung ihrer Mietverträge zu erreichen.

Das unnötige Herumdoktern am BGB führt, wie befürchtet, zu Fehlinformationen und Fehlinterpretationen. Mit falschen Versprechen werden die Parteien vor die Gerichte getrieben. Klar ist, dass Gewerbemieter Unterstützung brauchen. Doch der Staat kann diese nicht durch „kosmetische Veränderungen“ im Mietrecht leisten. Er setzt damit falsche Impulse und vermittelt Mietern den Eindruck, dass sie weitergehende Ansprüche haben, als ihnen das Gesetz tatsächlich zubilligt. Statt unnötig in das Mietrecht einzugreifen, sollte die Politik für eine beschleunigte, unbürokratische Auszahlung der Corona-Hilfen sorgen.