Kernsaniert ins 2. Leben

Leer stehende Gewerbeobjekte, aber zu wenig Wohnraum: Diese Konstellation ist eine Herausforderung, der sich viele Ballungsräume zu stellen haben. Allein in Frankfurt betrug die Leerstandsrate im Büroflächenmarkt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2014 nach Angaben des Maklerhauses Savills 11,6 %, in Düsseldorf 10,8 %, in Hamburg 6,9 % und in München 6 %. Rund 1.305.000 m² Bürofläche sind laut Colliers International in der bayerischen Metropole kurzfristig verfügbar. Viele davon stammen aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Potentielle Mieter verschmähen solche veralteten Büroanlagen zugunsten moderner Alternativen. Schließlich haben letztere neben zeitgemäßer Dämm-, Lüftungs- und Heiztechnik auch eine angesagte Optik sowie auf heutige Arbeitsbedürfnisse abgestimmte Grundrisse zu bieten – alles Eigenschaften, mit denen die Be­­stands­bauten in der Regel nicht aufwarten können. Sie können daher häufig nicht mehr oder nur noch zu Niedrigstpreisen belegt werden, während sich eine Vielzahl von Wohnungssuchenden gleichzeitig um viel zu wenige Wohnungen bewirbt.

Entkernung? Ja bitte

In dieser Situation haben Investoren in Frankfurt, München, Hamburg und Stuttgart begonnen, Büro- und Gewerbebauten in Wohnhäuser zu verwandeln, um ihnen so ein zweites Leben zu ermöglichen. Was dafür zu tun ist? „Das ist unterschiedlich“, verrät Ralf Tapphorn, Projektleiter der Isaria Wohnbau AG. Manchmal seien nur interne Veränderungen nötig. Doch häufig müsse die Fassade erneuert werden, die Haustechnik modernisiert und das Gebäude komplett entkernt, um es im Anschluss wieder neu aufzubauen. Natürlich seien die Kosten für eine solche Baumaßnahme enorm, räumt Tapphorn ein. „Doch eine Kernsanierung und Entkernung sind meist immer noch günstiger als komplett neu zu bauen, da zum Beispiel Abrisskosten und Entsorgung entfallen.

So auch beim Projekt Vogelweidestraße 5 in München, dem ehemaligen Sitz einer Reiseversicherung. Die Living Bogenhausen GmbH, ein Unternehmen der Isaria Wohnbau AG, erwarb den 1970-er-Jahre-Komplex nach dem Auszug des letzten Mieters. In einer Bauzeit von nur einem Jahr eines Jahres wurde das Gebäude in ein Wohnhaus mit 167 Eigentumswohnungen umgewandelt. 21 davon sind Zwei-Zimmer-Einheiten, der Rest Appartements. Zu Preisen von rund 7.000 €/m² sicherten sich Münchner Singles und unter der Woche hier arbeitende Geschäftsleute aus anderen Städten in dem Restrukturierungsprojekt ein neues Zuhause für den Eigenbedarf. Eltern kauften für ihre – in der Stadt studierenden – Kinder. Und Kapitalanleger entschieden sich für das Objekt, um die Wohnungen in bester Lage in Zukunft weiter zu vermieten. Kleine Wohnungen wie die in der Vogelweidestraße sind dafür ideal, da die Nachfrage nach dieser Kategorie von Mietern am größten ist.

„Im Preis inbegriffen ist in der Vogelweidestraße nicht nur der Wohnraum, sondern auch die komplette Möblierung“, erklärt Tapphorn. Eine Einbauküche ist ebenso vorhanden wie eine Schlafcouch sowie Tische, Stühle und Sideboard. Frei nach dem Motto: Kaufen, einziehen, fertig. Schneller und bequemer geht es kaum.

Prämisse hoher Schallschutz

Ein ähnliches Motto hat Isaria Wohnbau auch beim Umbau des Gewerbeobjektes verfolgt. Die Innenwände des zunächst vollkommen entkernten Gebäudes hat der Bauträger fast durchgängig als Trockenbaukonstruktionen realisieren lassen. Lediglich einige statisch notwendige Massivwände blieben stehen. „Wir haben uns für diese Bauweise entschieden, da wir damit keine oder kaum Rücksicht auf die Statik nehmen mussten und bei der Grundrisseinteilung flexibler sein konnten. Zudem erreichen schlankere Gipsplattenkonstruktionen die gleichen akustischen Werte wie stärkere Ziegelwände. Nicht zuletzt kann man mit Trockenbaukonstruktionen im wörtlichen Sinn einfach trocken bauen. Das Problem der nachträglich in den Bau eingebrachten Feuchtigkeit und der daraus resultierenden Trocknungszeit entfällt somit. Auch das war für das Projekt in der Vogelweidestraße ein Vorteil.“ Der hat nicht zuletzt dazu geführt, dass der Umbau binnen zwölf Monaten fertiggestellt werden konnte.

Die gesamte Wohnanlage wurde unter der Prämisse realisiert, mit möglichst schlanken Wänden möglichst hohen Schallschutz zu erreichen. Entsprechend achteten Bauherr, Planer und ausführende Firmen penibel darauf, Wandkonstruktionen mit optimalen akustischen Werten zu wählen und Anschlussdetails extrem sauber auszuführen, um den Schallschutz nicht durch Ausführungsfehler zu verschlechtern.

Alle Wände in F 90 ausgeführt

Sowohl die Wände zum Flur als auch die Wohnungstrennwände führte die mit den Trockenbauarbeiten betraute Böhringer GmbH aus Weinstadt als Knauf W118 WK2-Konstruktion (Anforderung hinsichtlich Einbruchsicherheit und Brandschutz) aus. Als Au­­ßenhaut dienen jeweils zwei Lagen 12,5 mm Knauf Diamantplatten. Den Einbruchsschutz und damit die WK2-Klassifizierung stellen die verwendeten Diamantplatten in Verbindung mit Stahlblechen zwischen den Beplankungslagen sicher. Die Unterkonstruktion besteht aus 75er- beziehungsweise 100er CW-Profilen. Die Zwischenräume sind mit ECOSE Glaswolle-Dämmplatten gedämmt.

Laut Brandschutzkonzept sollten die Wohnungstrennwände ursprünglich in F90-Qualität ausgeführt werden und die Wände zum Flur in F30. Da jedoch der Anschluss der F90-Wohnungstrennwände an die F30-Flurwände gemäß Prüfzeugnis nicht zulässig gewesen wäre, wurden auch die Flurwände als F90 definiert.

Eine Änderung an der Bauart der Wände war nicht nötig, da die W118 WK2-Konstruktion ohnehin über ein F90-ABP verfügt. Lediglich die Türlaibungen mussten zusätzlich mit 25 mm GKF-Platten beplankt werden, da die Türen ausschließlich vollwandig dichtschließend ausgeführt wurden und somit ohne diese Laibungsverkleidung eine ungeregelte Lücke im Brandschutz der Wände verblieben wäre. Diese Abweichung wurde in Abstimmung mit dem Brandschutz-Sachverständigen durch die Bauleitung freigegeben.

Um die Brandabschnitte zu unterteilen, führten die Handwerker auch Trockenbau-Brandwände entsprechend der Knauf Konstruktion W131 mit drei Lagen 12,5 mm Diamant-Platten und einer Blecheinlage pro Wandseite aus. Diese erfüllen somit ebenfalls die Voraussetzungen einer WK2-Wand.

Aus Schallschutzgründen wurden die aus den Hausfluren in die Wohnungsflure geführten Leitungen und Kabelstränge hinter Verkofferungen oder oberhalb von abgehängten Gipsplattendecken verzogen. Gewählt wurde da­­bei ebenso wie für die Trennwände zu den Bädern die Diamantplatte als Beplankung. Sie bot sich als durchgängige Lösung für alle Wände und Decken an, da sie einerseits optimale Schall- und Brandschutzqualitäten bietet und gleichzeitig gegen Feuchtigkeit beständig ist. Statt Raum verschwendende Flügeltüren wählten die Planer zudem Schiebetüren, die innerhalb der Wandkonstruktionen verlaufen und in geöffnetem Zustand keinen Raum beanspruchen. In die Gipsplattenkonstruktionen integrierte Einbaumöbel und Nischen nutzen angesichts der geringen Wohnfläche der Appartements jeden Zentimeter Raum optimal aus. Sogar die Revisionsöffnungen respektive Verteilerkästen der Fußbodenheizung verstecken sich in solchen Nischen. Sie wurden geschickt mit Möbelblenden versehen, die wiederum in die passgenau in die Trockenbaukonstruktionen integrierten Regale eingebunden wurden.

Details in Trockenbau werten Wohnraum auf

Solche ausgewogenen Details respektive die durchdachte Vernetzung der Wandkonstruktionen und der Möblierung lassen die Einheiten trotz ihrer geringen räumlichen Ausdehnung großzügig und elegant wirken. Eine perfekte Voraussetzung für den Verkauf. Und auch die Schallschutzqualität ließ sich letztlich wie gewünscht umsetzen respektive übertraf sogar die Anforderungen. Als bewertetes Bau-Schalldämmmaß R‘w für die Wohnungstrennwände forderte der Bauherr 56 dB. Diesen Wert konnte die gewählte Lösung nicht nur einhalten, sondern sogar übertreffen. Testmessungen auf der Baustelle ergaben ein Schalldämmmaß R‘w von 57 beziehungsweise 58 dB. Angesichts dieser Ausstattung fanden fast alle angebotenen Einheiten be­­reits innerhalb des Umwandlungszeitraums Käufer, die für sich oder andere in Wohnraum im angesagten Stadtteil Bogenhausen investieren wollten.