Kombination für niedrige Betriebskosten

Aus der Wohnungsnot der Nachkriegszeit heraus gegründet ist die Baugenossenschaft Familienheim in Bad Säckingen an der Schweizer Grenze bis heute ein solides Unternehmen, das auf eine nachhaltige Wohnungswirtschaft setzt. Den Kern des Bestands bilden 1 050 eigene Mietwohnungen. Dazu kommen rund 400 Einheiten, die die Ge­­nos­­senschaft im Auftrag von 19 Eigentumsgemeinschaften und der benachbarten Baugenossenschaft Laufenburg verwaltet. Knapp 14 Mio. € hat die BG Familienheim allein in den vergangenen fünf Jahren in die energe­tische Sanierung ihrer Liegenschaften inves­tiert.

Die Maßnahmen könnten umfassender nicht sein. Dämmung von Fassaden, Dächern und Kellerdecken, neue Fenster und Türen. Gas-Brennwertthermen lösten Ölkessel ab, auf den Dächern ließ die Genossenschaft 44 thermische Solaranlagen installieren. Das senkte die Energiekosten der Gebäude um bis zu 50 %. Mehr als 40 Photovoltaik-Anlagen mit einer Kollektorfläche von rund 4 000 m² werten die Liegenschaften zusätzlich auf.

In einem Pilotprojekt wurde eine Anlage zur kontrollierten Be- und Entlüftung eingebaut – die Energiekosten des Gebäudes sanken um mehr als 60 %.

Klartext für Verbraucher

Dass der Energieverbrauch in ihren Gebäuden durch diese Maßnahmen immer weiter sinkt,  rechnet die BG Familienheim unter anderem in ihrer Mieterzeitschrift vor, die viermal im Jahr erscheint. Doch das gibt nur einen groben Überblick. Was die Sanierungsmaßnahmen konkret für den Geldbeutel jedes einzelnen Mieter bedeuten, können diese seit 2010 aus der Verbrauchsanalyse herauslesen, die sie zusammen mit der Heizkostenabrechnung von Minol erhalten. Die Verbrauchsanalyse enthält Informationen, mit deren Hilfe Wohnungsnutzer auf einen Blick ihren Wärme- und Wasserverbrauch realistisch einordnen können. Sie stellt den Verbrauch und die Kosten der Sparten Wärme, Warmwasser und Kaltwasser der vergangenen drei Jahre mit anschaulichen Grafiken dar. Dabei gilt jeweils der Gebäudedurchschnitt als Benchmark. Zudem werden die Kosten für die einzelnen Räume – vom Wohnzimmer bis zum Bad – getrennt aufgelistet. So kann der Mieter den Raum mit dem größten Energiehunger identifizieren. Tipps zum Einsparen von Energie und Was­­ser runden die Verbrauchsanalyse ab. Für Rückfragen der Mieter hat Minol eine Hotline eingerichtet. Die BG Familienheim bekommt außerdem eine Übersicht mit den Analysen aller Wohnungen. Diagramme verdeutlichen, welchen Anteil die einzelnen Wohnungen im Laufe der vergangenen drei Jahre am Gesamtverbrauch hatten.

Mit Minol arbeitet die Baugenossenschaft schon seit Jahrzehnten zusammen und nutzt über die Abrechnung hinaus zahlreiche Services: vom Energieausweis über den eReport bis zum Online-Archiv. „Die Verbrauchsanalyse zu nutzen, war für uns die logische Konsequenz“, sagt Friedrich Plettenberg, Geschäftsführer der BG Familienheim. Mit der Verbrauchsanalyse schließt sich für die Bad Säckinger der Kreis. „Wir haben viel in die energetische Sanierung investiert und damit den Anteil der Betriebskosten an der Miete bei den meisten Gebäuden auf weniger als 30 % senken können – die Verbrauchsanalyse belegt das. Jetzt ist es am Mieter, seinen individuellen Verbrauch zu kontrollieren.“ Denn nur, wenn die Bewohner auf ihr eigenes Verhalten achten, kann die energetische Sanierung optimal greifen, sind also die Energiekosten auch wirklich niedrig. Mit Hilfe der Verbrauchsanalyse erkennen Mieter, wie sich ihr individuelles Verhalten auf den Verbrauch und die Kosten auswirkt.

Mehr Transparenz

Darüber hinaus bietet die Auswertung noch andere Vorteile. „Für uns als Vermieter und Verwalter ist es aufschlussreich, den Verbrauch der einzelnen Wohnungen im Vergleich zu sehen“, sagt Fridolin Singler, Prokurist bei der Baugenossenschaft Familienheim Bad Säckingen. „So können wir etwa einem defekten Wasserzähler oder einer falsch eingestellten Heizung auf die Schliche kommen. Und wir erkennen Fehlverhalten wie falsches Lüften oder übermäßiges Heizen.“ In einem solchen Fall vereinbart die BG einen Termin mit dem Mieter, geht mit ihm gemeinsam auf Ursachensuche und gibt Tipps zum Energiesparen. Wenn Mieter reklamieren oder Fragen zur Ab­rechnung haben, hat Singler jetzt eine Argumentationshilfe zur Hand. „Anhand der Diagramme können wir relativ einfach erklären, was Sache ist. Davor haben wir in der Regel die Minol-Niederlassung gebeten, uns die Ableseprotokolle und die Vorjahreswerte zur Verfügung zu stellen. Das bedeutete, dass wir die Abrechnungen erst mit Verspätung erläutern konnten.“ Seit der Einführung der Verbrauchsanalyse seien Reklamationen oh­­nehin selten geworden. „Das schafft genau die Transparenz, die unsere Kunden wollen“, sagt Plettenberg. „Und wir kommen mit den Mietern ins Gespräch.“

Die hohe Transparenz, die niedrigen Nebenkosten und der gute Zustand der Wohnungen zahlen sich aus. Alle Wohnungen sind vermietet, die Fluktuationsrate bei der BG liegt bei gerade mal 6 % – rund 300 Personen stehen auf der Warteliste. Das Sanierungsprogramm für die kommenden Jahre ist bereits festgelegt. Die 205 Wohnungen des Bauvereins 1907 eG, mit dem die Genossenschaft Familienheim 2009 fusioniert hat, müssen energetisch auf Vordermann ge­­bracht werden. Wohnungen, die bereits in den 1980er Jahren renoviert wurden, sind ebenfalls schon wieder fällig. „Wir versuchen, Vorreiter bei der Modernisierung zu sein“, sagt Plettenberg.