Sonder-AfA kann Erhöhung der linearen AfA nicht ersetzen
Vor rund zwei Jahren wurde die Sonder-AfA klammheimlich in der Schublade von Union und SPD beerdigt. Vorausgegangen war ein wochenlanger Streit der Koalitionspartner über die Höhe der förderungswürdigen Obergrenze, die mit realen Baukosten kaum noch etwas zu tun hatte. Möglichweise ist es jetzt soweit: Nach den Plänen der neuen Bundesregierung soll die Sonder-Abschreibung für die Bauherren von „bezahlbaren“ Mietwohnungen greifen, wenn der Bauantrag zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt wird.
Dennoch bleiben viele Fragezeichen, wie jetzt Gesetz werden soll, was vor zwei Jahren scheiterte. Laut Bauministerium soll die Sonder-AfA ohne Obergrenze für Baukosten und ohne einen Wert für förderfähige Kosten erfolgen. Wird es dafür eine räumliche Begrenzung geben? Wie wird die Vorgabe umgesetzt, dass der Wohnungsbau nur „im bezahlbaren Mietsegment“ gefördert werden soll? Und sind die Bundesländer mit im Boot, oder geht der Zoff um die Sonder-AfA in eine neue Runde?
Vor allem aber steht die seit Jahren andauernde Hängepartie um die Sonder-AfA beispielhaft für die unsicheren politischen Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft. Nicht eingelöste Ankündigungen, permanente Änderungen beim Ordnungsrecht und zeitlich befristete Maßnahmen: In der Vergangenheit wurde den Immobilienunternehmen damit jene langfristige Planungssicherheit genommen, die sie so dringend für Investitionen brauchen – auch in die eigenen Kapazitäten.
Keine Frage: Die Sonderabschreibung ist ein wichtiger Baustein für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Sie muss jedoch durch verstetigte Maßnahmen ergänzt werden, um nachhaltig Wirksamkeit zu entfalten. Die Immobilienwirtschaft kann nicht in Legislaturperioden denken und planen. Wir brauchen langfristige, zuverlässige Rahmenbedingungen!
Deshalb kann die Sonder-AfA die dringend notwendige Erhöhung der linearen AfA auf mindestens drei Prozent nicht ersetzen. Dies entspräche dem tatsächlichen wirtschaftlichen Wertverzehr, da sich der Anteil der kurzlebigen technischen Bestandteile bei den Bauwerkskosten eines Wohngebäudes stark erhöht hat. Heute liegt die Nutzungsdauer nur noch bei 36 Jahren – der Abschreibungssatz von 2 % entspricht jedoch einer unterstellten Nutzungsdauer von 50 Jahren!
Profitieren würden von einer Erhöhung der lineare AfA auf drei Prozent in erster Linie die Mieter: Denn dies ermöglicht laut einer Pestel-Studie eine Mietsenkung von bis zu 1,63 €/qm. Auch zwei Drittel der BFW-Mitgliedsunternehmen, die für über 50 % des Neubaus in Deutschland zuständig sind, erwarten von einer Erhöhung der linearen AfA einen wesentlichen Impuls für den Mietwohnungsbau. Also, packen wir´s an: Um eine wirkliche Trendwende auf dem Wohnungsmarkt zu erzielen, dürfen wir nicht auf halber Strecke stehen bleiben.
