Wer Verbräuche digital selbst erfasst, ist klar im Vorteil  

Während der Einbau von Smart Meter in Gebäuden langsam Fahrt aufnimmt, geht es beim Einsatz von Submetering-Lösungen in Wohnungsunternehmen nur mit angezogener Handbremse voran. Dass sich der Markt für Messdienstleistungen im Zuge der Digitalisierung der Energiewende radikal im Umbruch befindet, ist in der Wohnungswirtschaft bisher scheinbar kaum angekommen. Dabei können gerade Wohnungsunternehmen von der Möglichkeit profitieren, künftig Energie- und Wasserverbräuche in Eigenregie zu erfassen und abzurechnen, sofern sie Submetering nicht bloß unter der Prämisse sehen, die Energieeffizienzrichtlinie (EED) umzusetzen, sondern als Teil der digitalen Transformation der Immobilienwirtschaft begreifen.

Unter dieser Voraussetzung steckt viel Innovationspotenzial für sie in Submetering. Zumal auch branchenfremde Online-Anbieter mit innovativen Geschäftsmodellen den etablierten Messdienstleister das lukrative Business streitig machen möchten. Die Zeit, eigene und vor allem transparente Strukturen aufzubauen, ist demnach günstig. 

Grundlagen für moderne Bewirtschaftung schaffen   

Einer, der das Potenzial von Submetering in Kombination mit der Digitalisierung früh erkannt hat, ist Udo Petzoldt, geschäftsführender Vorstand der Baugenossenschaft Kulmbach und Umgebung eG. Seit Mai 2012 lenkt der Oberfranke die Geschicke der Wohnraumanbietern, zu deren Bestand rund 1.350 Wohnungen und gewerbliche Einheiten gehören und die mittlerweile knapp 1.600 Mitglieder zählt. Gleich zu Beginn seiner Amtszeit bringt der frühere Bänker das technische Bestandsmanagement durch die Einführung einer umfangreichen Softwarelösung auf den neuesten Stand. Mobiles Arbeiten ist seitdem ebenso selbstverständlich wie eine moderne Mieterkommunikation und ein 360-Grad-Blick auf das Unternehmen. Im Handumdrehen lässt sich Optimierungsbedarf erkennen. Ganz oben auf der To-do-Liste landet die Heizkostenabrechnung, so aufwendig und undurchsichtig wie das Procedere ist. „Abrechnungen müssen transparent und Vermieter in der Lage sein, zum Vorteil ihrer Mieter den günstigsten Anbieter auszuwählen“, ärgert sich Petzoldt und startet daher das „Projekt Selbstabrechnung“.

Startklar für die Plattform-Ökonomie

Gemeinsam mit der in Berlin beheimateten ZP Zuhause Plattform GmbH gründet er in 2017 die HP Heizkosten Plattform GmbH, über die Vermieter Heizkosten abrechnen können, ohne auf Messdienstleister angewiesen zu sein. Das PropTech-Unternehmen von Jan Frederik Harksen ist längst eine bekannte Größe, was Systemlösungen für intelligente Wohngebäude betrifft. Ständig tüfteln die Elektroingenieure und ITler an Innovationen, die Abläufe verbessern. So auch für das Messen, Erfassen und Abrechnen von Heizkosten, für das sie eine webbasierte Plattform inklusive IoT-fähiger Zähler und Verteiler konzipieren, die, einmal installiert und in die IT-Architektur eines Wohnungsunternehmens integriert, ein schlankes Procedere erlaubt. Über ein nach den Grundsätzen des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) gesichertes Gateway gelangen die gemessenen digitalisierten Verbrauchsdaten per energiesparendem LoRaWAN-Funkstandard auf die Plattform, wo sie jeder Liegenschaft und Mieteinheit automatisch zugeordnet, analysiert und mittels hinterlegter Kalkulationsmatrix berechnet werden. Mit wenigen Klicks ist eine Abrechnung erstellt.

„Proprietäre Gerätetechnik, aufwendige Abstimmungen und lange Vertragslaufzeiten entfallen damit künftig“, freut sich Petzoldt. Um die höchstmögliche IT-Sicherheit und einen gesetzeskonformen Datenschutz zu gewährleisten, sind alle Vorgänge, die im Zusammenhang mit der Plattform stehen, nach ISO 27001 zertifiziert, eine vom BSI entwickelte Norm, deren Einhaltung der Plattformeigentümer (in diesem Fall also Petzoldt und Harksen) regelmäßig nachweisen muss.

Ab 2022 wird selbst abgerechnet

Anfänglich skeptisch von Kollegen beäugt, ob das denn funktioniert, was der Oberfranke da macht, hat er am Beispiel des eigenen Unternehmens bewiesen, dass es sich lohnt, neue Wege zu gehen, um unabhängig von den Strukturen der großen Messdienstleister zu werden: Ab 2022 lesen die Kulmbacher die Heizkosten ihrer 1.350 Wohnungen bis auf wenige Objekte selbst ab. Lediglich 14,90 Euro brutto kostet der Service je Einzelabrechnung. Die Entscheidung für die Plattform werde sich noch aus einem anderen Grund als richtig erweisen, schätzt Petzoldt: „Sollte die Umlage der im Klimaschutzgesetz verankerten CO₂-Bepreisung nur begrenzt auf die Mieter möglich sein und sich Vermieter an den Kosten beteiligen müssen, wissen wir mit wenigen Klicks, welche Belastung im Einzelnen auf wenzukommt und an welchen Stellschrauben wir drehen müssen, um weniger CO₂-Abgabe zahlen zu müssen“.

Für diejenigen, die weiterhin abwarten und nicht für technisch übergreifende Prozesse und vernetzte Strukturen sorgten, die Datenhoheit und Datentransparenz gewährleisteten, dürfte es ein böses Erwachen geben. Überdies rechnet er damit, dass sich eine schlechte CO₂-Bilanz negativ auf Kreditkonditionen und Immobilienwerte auswirken wird. „CO₂ wird zum Risikofaktor“, mahnt Petzoldt. Wer künftig keine stichhaltigen Angaben zur Energieversorgung machen könne, komme in Erklärungsnot.

CO₂-Transparenz als Treiber

In derartigen Kontexten sehen bisher jedoch nur wenige Verantwortliche in Wohnungsunternehmen das Thema Submetering, obschon CO₂-Transparenz ein Treiber dafür ist, wie Tom Leppin, Managing Partner der REOS GmbH, berichtet: „Als Plattform-Anbieter merken wir in dem Bereich aktuell durchaus eine Zunahme von Beratungsanfragen.“ Dennoch könnten und sollten es wesentlich mehr sein. „Wir sehen ja, dass die gesetzlichen Richtlinien schon jetzt in Kraft treten und weitere in absehbarer Zeit folgen werden.“ Als Beispiel für das kurzsichtige Agieren nennt der studierte Betriebswirt die jüngst erfolgte Zertifizierung eines dritten Smart Meter-Gateway, wonach das beinahe in Vergessenheit geratene Messstellenbetriebsgesetz wieder auf die Agenda zurückgeholt wurde.

Strategische Ansätze für eine zukunftsgerichtete Gebäudetechnik hätten Wohnungsunternehmen indes höchst selten. Dabei seien spezifizierte Anforderungen, über welche Funktionalitäten ein Gebäude verfügen muss und soll, der notwendige erste Schritt, um systematisch vorgehen zu können. Leppin, selbst Immobilien-Projektentwickler, kennt die Hürden, die es bei der Integration unterschiedlicher Geräte und Systeme zu einem Ganzen gibt nur zu gut. Er und sein Team haben ein eigenes Gateway entwickelt, das die Verbräuche von Wärme, Wasser, Gas inklusive Strom in einem erfasst und als zentrale Kommunikationseinheit zwischen den Komponenten der Gebäudesteuerung und ihren Anwendern dient. Offene Schnittstellen (sog. Application Programming Interfaces, kurz API) ermöglichen es, individuelle Kundenwünsche ohne langwierige technische Reibereien umzusetzen.

Ohne Hausmeister und Verwalter

„Als Full Service-Anbieter berücksichtigen wir alle Schritte entlang der Wertschöpfungskette, angefangen bei der Planung bzw. Bestandsaufnahme über die Vermietung der Geräte bis hin zum Einbau und dem anschließenden funkbasierten, täglichen Auslesen“, so Leppin. Wenn in einem Bestandsgebäude drahtlose M-Bus-Zähler mit Open Metering System-Standard (OMS-Standard) verbaut seien, könne man die Infrastruktur in kürzester Zeit funkbasiert nachrüsten. Zudem erhalte jeder Mieter neben der Heizkostenabrechnung eine Visualisierung seiner Verbrauchsdaten gemäß der anstehenden gesetzlichen Neureglungen. „Damit erfüllen unsere Kunden die Anforderung an die sogenannten Bündelangebote, wie sie im neuen Messstellenbetriebsgesetz gefordert sind.“

In der REOS-Plattform steckt viel Gehirnschmalz, denn das Gründer-Trio hat alle Funktionen selbst konzipiert, programmiert, parametriert und sie anschließend im Berliner Immobilienprojekt „Carnaby Living House“ des Mitgründers Leppin in Betrieb genommen. Entstanden ist so Deutschlands erstes digitales Studentenwohnheim. Seit Anfang 2018 sind dort 172 Studierende, Auszubildende und Berufsanfänger in 54 Gemeinschaftsapartments untergebracht. Vom Mietvertrag über das Klingelschild bis zur Verbrauchsablesung wird der gesamte Vermietungsprozess digitalisiert vollzogen. Weder Hausmeister noch Verwalter sind erforderlich.

Flexibel, skalierbar, herstellerübergreifend   

Auch das Berliner Technologieunternehmen metr geht Submetering umfassend an. Im Rahmen von F&E-Partnerschaften hat das Start-up gemeinsam mit der degewo netzWerk GmbH und der GBG Unternehmensgruppe Mannheim eine herstellerunabhängige, skalierbare Lösung für eine optimierte Bewirtschaftung von Wohnraum entwickelt, die aus einem multifunktionalen Gateway und einer IoT-Plattform besteht. Seit Januar 2020 ist das Fernauslesen von Verbrauchszählern per Bits und Bytes als erste Anwendung verfügbar.

In den Monaten zuvor wurde die Submetering-Lösung von der ServiceHaus GmbH, eine Tochtergesellschaft der GBG Mannheim für die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien, getestet. Dazu wurden in einigen der knapp 750 Gebäuden multifunktionale Gateways von metr namens „m-gate“ installiert, die herstellerübergreifend die Daten der digitalen Zähler erfassen und diese an die Gebäudemanagement-Plattform übertragen. Damit ist die ServiceHaus GmbH in der Lage, den Wasser- und Wärmeverbrauch der Mieter aus der Ferne zu erfassen sowie ihre IoT-Infrastruktur, bestehend aus Zählern, Repeatern und Gateways, zu überwachen. Über eine Schnittstelle werden die Zählerdaten direkt in die Abrechnungssoftware integriert, was die internen Prozesse zusätzlich vereinfacht.

Zukünftig werden die Daten vorab noch automatisiert auf ihre Plausibilität geprüft. Nach erfolgreicher Startphase läuft seit März 2020 der Rollout in den übrigen Gebäuden, der in einen Zeitraum von vier Jahren erfolgen soll. „Mit der Gebäudemanagement-Plattform von metr erhalten Verwalter eine Lösung, die ihnen die volle Transparenz über den Betriebszustand ihrer technischen Anlagen ermöglicht. Gleichzeitig bieten wir ihnen mehr Flexibilität bei der Bewirtschaftung von Wohnraum, weil unsere Lösung herstellerübergreifend entwickelt wurde. Dies stand bei der Entwicklung unserer ersten Anwendung Submetering besonders im Fokus“, sagt metr-Geschäftsführerin Dr. Franka Birke.

Alles aus einem Guss

Eine der derzeit interessantesten Allianzen, um markterprobte digitale Einzellösungen (darunter auch für Submetering) auf einer Plattform zu bündeln, sie darüber zu vernetzen und intelligent miteinander kombiniert steuerbar zu machen, ist die Arbeitsgemeinschaft von KIWI, comgy, Jäger direkt, GETEC WÄRME & EFFIZIENZ, GETEC mobility solutions, Simplifa, SYNVIA media und IOLITE IQ, die sich unter dem Motto „Das digitale Gebäude @2020. Upgrade. Now.“ zusammengetan hat. Das Kernprodukt liefert die IOLITE GmbH mit der gleichnamigen Software-Plattform, die aktuell 14 Smart Home- und Smart Building-Standards vereint und an deren Interoperabilität ständig weitergearbeitet wird.

Gegenwärtig reicht das Lösungsspektrum vom Aufzugsmanagement über Energiedienstleistungen und vernetzten Gebäudefunktionen wie das Ablesen der Heizung und das Anzeigen des Status von Fenster und Licht bis zur Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge. „Durch die technologieoffene und herstellerunabhängige Ausrichtung unserer Plattform können je nach Bedarf weitere Anwendungen integriert werden“, versichert IOLITE-Geschäftsführer Stefan Haake. Nur eine App ist erforderlich, um alles zu bedienen. Maschinelles Lernen hilft, Dienste, Geräte und Sensoren zu verknüpfen, so dass immer neue Nutzungen entstehen.

Hinter dem Joint Venture stehen die Deutsche Wohnen und die TU Berlin, die gemeinsam mit den Vorgenannten eine sinnvolle Bündelung von Innovationen erreichen wollen, damit der Mehrwert digitaler Lösungen für Immobilienverwalter und -nutzer spürbar steigt und künftigen Konzepten der Weg geebnet wird. Die Grundlage dafür liefert ein Anforderungskatalog, den das börsennotierte Immobilienunternehmen für die Bewirtschaftung seiner knapp 170.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten erstellt hat. Für den Großvermieter, der zu den führenden Europas gehört, ist die Allianz nicht nur strategisch ein geschickter Schachzug, denkt man an die Skalierbarkeit der Lösungen, sondern auch im Hinblick auf die rasante technologische Entwicklung konsequent. Warum Zeit und Geld mit digitalem Kleinklein vertun, wenn sich das Portfolio durch die Kooperation mit verschiedenen Tech-Profis grundsätzlich digitalisieren lässt? Natürlich Stück für Stück und wo es passt. Aber aus einem Guss.

Digitale Kompetenzen aufbauen

Bei der Umsetzung der EED-Novelle geht es für Wohnungsunternehmen also um mehr als nur vorschriftsmäßiges Submetering zu gewährleisten, sondern um die Chance, das Geschäft auf eine Plattform-Ökonomie umzustellen. Hier muss sich die Branche indes fragen, ob sie über das dazu notwendige Kontextwissen verfügt. Denn beinahe jedes Papier zum Thema Digitalisierung belegt aufs Neue, wie groß die Lücken hier immer noch sind, auch wenn es Fortschritte gibt: Von den Mitgliedern des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen haben immerhin 45 Prozent ihre analoge Vermietungsprozedur auf eine weitestgehend digitale umgestellt. 30 Prozent bieten ihren Mietern einen Kundenservice 2.0 an. Bei den im BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen organisierten Unternehmen setzt mittlerweile rund die Hälfte digitale Planungstools ein, um Bauprojekte effizienter zu gestalten. 19 Prozent betreiben eine fortgeschrittene digitalisierte Gebäudebewirtschaftung. Ebenso schreitet die Digitalisierung bei den durch den Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) vertretenen Unternehmen voran. Ein Viertel hat bereits flächendeckend digitale Technologien in den Arbeitsalltag integriert.

Trotzdem ist der Weg zu einer modernen Wohnungswirtschaft, die den Anforderungen an Service, Interaktion und Transparenz entspricht, noch weit. Je länger die Branche allerdings im Analogen verharrt, um so mehr läuft sie Gefahr, dass andere das Potenzial der Digitalisierung für sich nutzen und lukrative Geschäftsfelder (wie die Verbrauchserfassung) an sich binden. Energieversorger und Stadtwerke stehen dazu bereits in den Startlöchern. Höchste Zeit also, eigene Initiative zu ergreifen.