Ein Quartier, das keine Wünsche offen lässt
Die Entwicklung großmaßstäbiger Quartiere steht aktuell aus unterschiedlichsten Gründen vor immensen Herausforderungen. Wie ein solches Projekt trotz Zinssteigerungen, problematischer Lieferketten und Fachkräftemangel erfolgreich umgesetzt werden kann, zeigt aktuell Conceptaplan in Bad Vilbel. Ein Erfolgsfaktor: die frühzeitig sehr enge Kooperation mit allen Projektbeteiligten; bei der Kältetechnik beispielsweise Systemair.
Es fehlen Wohnungen. Nicht überall. Aber überall in den Ballungsräumen und deren Speckgürtel. Wie in Frankfurt am Main. Der Regionalverband FrankfurtRheinMain schätzt in einer Studie, dass der Wohnungsbestand von 2013 bis 2030 um etwa 17 Prozent auf rund 1,3 Mio. anwachsen muss, um das Bevölkerungswachstum abzufangen: Ende 2019 waren in der Bankenstadt knapp 770.000 Einwohner registriert, nach Berechnungen des Bürgeramtes, Statistik und Wahlen sollen es bis 2030 rund 810.000 sein. Entsprechend intensiv laufen auch im Umland die Bemühungen zur Erschließung neuer Bau- oder Aktivierung von Konversionsflächen.
Ein in jeder Hinsicht besonderes „Filet-Stück“ bringt dabei aktuell die Conceptaplan GmbH (Dossenheim) in Bad Vilbel zum Abschluss: Das große Areal wurde im Typus der „Stadtgärten Bad Vilbel“ mit anspruchsvollen Stadtvillen, individuell gestalteten Stadthäusern und einzelnen Gewerbeeinheiten als hochwertiges, weitgehend autofreies Quartier rund um einen großzügigen „Dorfplatz“ entwickelt. Entworfen wurde es von den mehrfach prämierten und preisgekrönten Architekten ‚Die Baufrösche‘. „Ziel war es dabei, unserem Selbstverständnis folgend den Anspruch ,Stadtgärten‘ qualitativ in jeder Hinsicht zu hinterfüttern“, so Conceptaplan-Geschäftsführer Frank Rothenberger: „Dazu gehört beispielsweise die großzügig durchgrünte Gestaltung genauso wie die vielen Frei- und Aufenthaltsflächen oder der hohe energetische Standard, der sowohl den Geschossbauten wie den Stadthäusern zugrunde liegt.“
Hohe Qualitätsansprüche
Sämtliche Objekte wurden so schon in der frühen Planungsphase gewissermaßen im Vorgriff auf die 2022 eingeführten Standards als „Effizienzhaus 55“ konzipiert. „Das ist für die Käufer und Mieter mittlerweile angesichts der Energiekosten ein ganz wesentliches Kriterium“, verweist Frank Rothenberger auf ein wichtiges Vermarktungsargument. In den neuen „Stadtgärten Bad Vilbel“ ging Conceptaplan aber noch einen großen Schritt weiter, indem auf dezentrale Wärmelösungen verzichtet wurde: In einem Gebäuderiegel, der das Quartier gleichzeitig gegen die Bahnstrecke nach Frankfurt abschirmt, steht eine von den Stadtwerken Bad Vilbel betriebene Energiezentrale, die die Objekte mit Nahwärme und Strom aus einem BHKW versorgt.
Conceptaplan hat zusätzlich alle Mehrfamilienhäuser mit PV-Anlagen ausgestattet. Sie sind gebäudespezifisch so ausgelegt, dass sie über entsprechende Stromspeicher möglichst komplett den Gemeinstrom des jeweiligen Hauses abdecken. Dazu gehört auch pro Objekt jeweils eine Monoblock-Wärmepumpe des Herstellers Systemair. Die Inverter-Luft/Wasser-Monoblock-Einheiten werden hier über eine zentrale Steuerung zur passiven Kühlung der Wohnräume eingesetzt.
Frank Rothenberger: „Die Kombination aus Nahwärme und dezentraler Kühlung ist typisch für die individuellen Energiekonzepte, mit denen wir generell unsere Projekte entwickeln. Nahwärme war hier gesetzt, also ist in Abstimmung mit dem bauausführenden Fachplaner TGA-Plan Kinsch auch die Leistung der Systemair-Einheiten auf die Anforderung Kühlung reduziert worden. In anderen Objekten hingegen wird über die Wärmepumpen, mit entsprechender Leistungsanpassung, sowohl geheizt wie temperiert. Denn dieser technologische Ansatz ist nicht nur nachhaltig, sondern gleichzeitig energetisch hoch effizient und im Prinzip beliebig skalierbar.“
Skalierbare Anlagentechnik
Vor allem der letztgenannte Aspekt wird für bundesweit agierende Projektentwickler wie Conceptaplan immer wichtiger: „Die Skalierbarkeit der Anlagentechnik reduziert den Planungsaufwand und führt – in enger Kooperation mit Herstellern wie Systemair – zu einer prozessoptimierten Umsetzung auf der Baustelle“, beschreibt Bauleiter Yannick Schmich die Vorteile: „Da wir grundsätzlich mit langjährigen Partnern zusammenarbeiten, können sich auch die ausführenden Fachhandwerksunternehmen wie Essenpreis Haustechnik verlässlich auf unsere TGA-Lösungen einstellen. Das verringert den Abstimmungsaufwand auf der Baustelle – in Zeiten des Fachkräftemangels ein nicht zu unterschätzender Zeit- und Kostenfaktor.“
Was im Detail installiert wird, wird dabei im Übrigen sehr frühzeitig gemeinsam festgelegt, so Frank Rothenberger: „Als Entwickler skizzieren wir zwar die jeweiligen Rahmenbedingungen und unsere Vorstellungen. Die spezifischen Lösungen werden dann aber im engen Austausch mit allen Beteiligten, entwickelt. Dazu gehören auch die jeweiligen Hersteller, denn wir brauchen für eine reibungslose Umsetzung natürlich genauso unterbrechungsfreie Lieferketten. Dies gilt gerade bei solch einem Großprojekt wie in Bad Vilbel mit 120 Reihen- und über ein Dutzend Hochpunkthäusern (in der Summe also über 640 Wohneinheiten), das sich über mehr als drei Jahre Realisierungszeit streckt.“
Die abgestimmte Taktung aus Bauzeit analog zur zeitraubenden Entwicklung des Quartiers und Installation ist auch der Hintergrund, warum für die Kältetechnik in dem Quartier insgesamt drei verschiedene Wärmepumpentypen von Systemair (MINI SYSAQUA DCI, SYSHP MINI 16 EVO-P und – projektiert – SYSAQUA BLUE H) installiert wurden. Systemair-Produktmanager Silas Jäger: „Im Sinne einer bestmöglichen Performance werden immer die jeweils neuesten Wärmepumpen einer Gerätegeneration ausgeliefert. So profitiert der Projektentwickler nicht nur von den Effizienzsprüngen, die gerade bei Wärmepumpen und Kaltwassersätzen in den vergangenen Jahren erzielt wurden, sondern auch von grundlegenden Verbesserungen wie beispielsweise bei den Kältemitteln.“ Konkret: Anstelle der Kältemittel R410A und R32 arbeitet künftig die neueste Anlagentechnik, der Typ SYSAQUA Blue H, mit dem Kältemittel R 290, also Propan. Denn als natürliches Kältemittel hat R 290 ein besonders niedriges Global Warming-Potenzial, ist nicht von der F-Gase-Verordnung betroffen und günstig im Service sowie bei den Betriebskosten.
Hinzu kommt der „Lautlos-Modus“ dieser Einheiten. Silas Jäger: „Bei Dachaufstellung inklusive Pufferspeicher wie in Bad Vilbel ist das zwar ein eher zweitrangiges Argument, bei konventionellen Installationen in verdichteten Siedlungen aber entscheidend.“ Der Hintergrund: Die TA Lärm gibt konkret Immissionsrichtwerte vor, die an Immissionsorten außerhalb von Gebäuden differenziert einzuhalten sind. In der Stadt oder Kerngebieten tagsüber etwa 63 dB(A), nachts 45 dB(A). In reinen Wohngebieten sind es aber schon nur noch 50 bzw. 35 dB(A). In Kurgebieten sind die Schallgrenzen tagsüber noch verschärfter, lediglich 45 dB(A). Zum Vergleich: Bei einem normalen Gespräch beträgt der Schalldruckpegel etwa 55 dB(A), in einer ruhigen Wohngegend liegt er bei 40 dB(A).
Standortbezogene Lösungen finden
Für Conceptaplan-Geschäftsführer Rothenberger passen solche Details perfekt in sein Gesamtkonzept, Quartiere standortbezogen so individuell wie möglich entwickeln und trotzdem wirtschaftlich realistisch umsetzen zu können: „Angesichts der aktuell steigenden Zinsen, des Fachkräftemangels und der teilweise extrem schwierigen Beschaffungslage bei bestimmten Baumaterialien, gleichzeitig aber auch immer anspruchsvolleren Kunden müssen wir uns als Projektentwickler auf herausfordernde Zeiten einstellen. Durch die enge, zuverlässige langjährige Kooperation mit allen Projektpartnern haben wir auf diesem Weg aber die entscheidenden Weichen auf jeden Fall richtig gestellt.“
Was jedoch nicht bedeutet, dass sich Frank Rothenberger und sein Team nicht permanent Gedanken machen, wie sich die Zukunft des Bauens gerade im Kontext von Quartiersentwicklungen in den kommenden Jahren darstellt. Holzbau? Der Anteil wird sicherlich deutlich zunehmen, ist sich Frank Rothenberger sicher. Allein schon wegen der CO2-Bilanz und -Bepreisung: „Projekte wie in Bad Vilbel würden wir zukünftig beispielsweise vielleicht schon in einer Hybrid-Bauweise realisieren; also nur noch das Treppenhaus als Kern in Stahl und Beton ausführen.“
Um den Fachkräftemangel auszugleichen, befasst sich Conceptabau zudem intensiv mit dem Thema „serielles Bauen“. Dem steht aber der hoch architektonische Anspruch gegenüber, den der Projektentwickler an seine Gebäude stellt – und der in Bad Vilbel an vielen Details der Häuser auch abzulesen ist. „Qualität“, sagt Frank Rothenberger dazu, „hat eben viele Facetten. Aus unserer Sicht ist aber gerade dieser Facettenreichtum ein wesentlicher Erfolgsfaktor, der am Ende die Vermarktung der Objekte trotz der konjunkturbedingt deutlich gestiegenen Kosten erleichtert. Zusätzlich können wir so eine Aufenthaltsqualität sicherstellen, die über viele Jahrzehnte hinweg zum Beispiel die Vermietbarkeit der Wohnungen unterstützt.“
Hoch effizient: „SYSAQUA BLUE H“
Die neueste Generation von luftgekühlten Kaltwassersätzen und Wärmepumpen von Systemair, die Serie „SYSAQUA BLUE“, ist eine Weiterentwicklung der ebenso bekannten wie effizienten „SYSAQUA“-Geräte des Herstellers. Sie zeichnen sich zum einen durch den Einsatz des natürlichen, umweltfreundlichen Kältemittels R290 (Propan) aus, zum anderen durch ein Höchstmaß an Effizienz.
So können die Inverter-Anlagen nach Angaben von Systemair durch die besten saisonalen Effizienzwerte (SEER 4,3 / SCOP 3,54) überzeugen. Dies führt zu erheblichen Energieeinsparungen. Vor allem, wenn „SYSAQUA BLUE“-Geräte optional mit einer drehzahlgeregelten Pumpe ausgerüstet werden, die ihre Geschwindigkeit der benötigten Leistung anpasst. Der jährliche Energieverbrauch der Pumpe kann somit im Vergleich zu einer konstantgeregelten Pumpe nochmals um bis zu 70 % verringert werden.
Die modulierende Leistung der „SYSAQUA BLUE“-Wärmepumpen beträgt bis zu 31,7 kW Kälte bzw. 35,4 kW Wärme. Für noch höhere Leistungen sind Kaskadenschaltungen bis zu sechs Einheiten, mit einer Nennleistung von bis zu 210 kW, möglich.
Mit der Software „AC CLOUD“ von Systemair ist ein ortsunabhängiger Zugriff auf die „SYSAQUA“-Geräte möglich. Das erlaubt beispielsweise eine einfache Fernparametrierung und senkt so die Servicekosten. Zudem ist eine Überwachung des Energieverbrauchs über PC, Tablet oder Smartphone möglich. Auch die Betriebsdaten aller verbundenen „SYSAQUA“-Anlagen können in Echtzeit eingesehen werden.
