So viele Wohnungen wie seit 50 Jahren nicht mehr gebaut
2024 war für den Neubau der NHW ein sehr produktives Jahr. Rund 850 Wohnungen, zwei Kitas, ein Studierendenhostel sowie einen Supermarkt habe man in diesem Jahr fertiggestellt. 1.300 Wohnungen, drei Kitas und eine Grundschule sind aktuell im Bau, ein neuer Rekord.
Das berichtet die technische Geschäftsführerin der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW, www.nhw.de), Monika Fontaine-Kretschmer, in einer Jahresbilanz. Regionaler Schwerpunkt sei das Rhein-Main-Gebiet mit der höchsten Nachfrage. „Aktuell bauen wir so viele Wohnungen wie seit 50 Jahren nicht mehr“, so Fontaine-Kretschmer. „Allerdings profitieren wir dabei von den günstigen Markt- und Förderkonditionen, wie wir sie bis Anfang 2022 vorgefunden haben. Damals haben wir noch viele Projekte auf den Weg gebracht, unsere Pipeline ist bis 2027 daher noch gut gefüllt.“
In den nächsten Jahren sollen so weitere rund 1.500 Wohnungen in Frankfurt, Darmstadt und Fulda an den Start gehen. Insgesamt spreche man hier über ein Investitionsvolumen von rund 400 Millionen Euro in den Neubau.
Hessens größte Baustelle – das Schönhof-Viertel
Das größte Projekt, das die NHW zurzeit in Arbeit hat, ist das Schönhof-Viertel auf dem ehemals gewerblich genutzten Areal der Siemens AG in Frankfurt-Bockenheim. In Kooperation mit Instone Real Estate entstehen dort aktuell über 2.000 Wohnungen, 1.300 realisiert die NHW, davon 47 % als geförderter Wohnraum. Einige Baufelder sind bereits bezogen, auf anderen schreitet die Fertigstellung in ordentlichem Tempo voran, das letzte Richtfest liegt gerade einmal wenige Wochen zurück.
Entstanden ist in dem Rahmen auch viel an sozialer Infrastruktur, unter anderem fünf Kindertagesstätten, eine Grundschule (Hessens erste Hybridschule), ein Studierendenhostel sowie ein großer Quartierspark. Das jüngste Frankfurter Projekt mit Grundsteinlegung im Mai dieses Jahres ist der Riedbogen in Bergen-Enkheim mit 220 Wohnungen und einem Anteil von 36 Prozent geförderter Wohnungen, die den Wohnungsmarkt ab 2026 entlasten werden.
In Kelsterbach wurde in diesem Jahr das Quartier Mainhöhe mit 237 bezahlbaren Mietwohnungen auf den Markt gebracht. Hier wurde alte Bausubstanz im Rahmen einer groß angelegten Quartiersentwicklung durch qualitativ und energetisch hochwertigen Neubau ersetzt und damit erheblich mehr Wohnfläche und eine Kindertagesstätte sowie ein Quartierstreff geschaffen. In Darmstadt sind 248 Wohnungen der Noackhöfe in die Vermietung gegangen. Mit den MarienGärten im Ludwigshöhviertel steht ein weiteres Darmstädter Projekt mit insgesamt über 260 Wohneinheiten schon in den Startlöchern für die nächsten Jahre.
Baukosten steigen nur noch moderat, Baugrundstücke weiter rar
In den Ballungszentren bremsen neben den Baukosten auch die knappen Baugrundstücke den Neubau von Wohnungen. Die NHW sucht daher auf eigenen Grundstücken nach Potenzial, um mehr Wohnraum zu schaffen. Entweder durch Aufstockung sowie Ergänzungsbauten auf Freiflächen im Quartier oder durch Abbruch maroder Bausubstanz und einer höheren Flächenausnutzung an gleicher Stelle.
In vielen Gewerken hat sich die Lage deutlich entspannt. Die NHW bekommt wieder mehr Angebote auf ihre Ausschreibungen. Mehr Wettbewerb führt daher an einigen Stellen wieder zu besseren Preisen für die NHW. Sorgenkind bleibt aber der Fachkräftemangel in der Baubranche. Auch die steigenden rechtlichen Vorgaben im Zusammenhang der Energieeffizienzstandards halten die Baukosten an anderer Stelle nach wie vor hoch.
„Hessen hat mit dem sogenannten Baupaket I interessante Vorschläge gemacht, wie die Bau- und Wohnungswirtschaft bei rechtlichen Vorgaben entlastet werden kann. Diese müssen nun aber auch schnell in die Umsetzung kommen“, so Fontaine-Kretschmer. Hier gebe es ein deutliches Einsparpotential bei den Kosten und auch bei den CO₂-Verbräuchen in Form von eingesparter grauer Energie.
Finanzierung nach wie vor zu teuer
Ab 2028 wird sich eine deutliche Delle im Bauvolumen abzeichnen, wenn sich an der öffentlichen Förderkulisse nicht entscheidend etwas ändert. „Projekte, die wir jetzt nicht entwickeln, können wir aufgrund der langen Vorlaufzeiten dann nicht bauen. Wir brauchen eigentlich schon im nächsten Jahr einen Bauturbo der öffentlichen Hand mit passenden und verlässlichen Förderprogrammen, der uns als Teil der sozial orientierten Wohnungswirtschaft in die Lage versetzt, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu bauen und anzubieten“, wünscht sich die Geschäftsführerin von der Politik.
Der Grund: Die Bauzinsen hatten sich seit Ausbruch des Kriegs in der Ukraine in Folge der allgemeinen Preissteigerung nahezu vervierfacht. „Das spüren wir noch immer. Das Niveau erholt sich nur sehr langsam und ist noch weit entfernt von einem Zinssatz, zu dem wir unsere Projekt rentierlich refinanzieren können“, beschreibt Fontaine-Kretschmer die Herausforderung.
