Immobilien-Investments: Club-Deal-Strukturen auf dem Vormarsch
Immobilien-Investments über Club-Deal-Strukturen haben in den vergangenen Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen. 2014 summierten sich die Immobilien, die über Club-Deal- und Joint-Venture-Strukturen gehalten werden, in den Portfolios der globalen Asset Manager auf rund 86,3 Mrd. €. „Dies ist eine Vervierfachung gegenüber 2009“, erläutert Prof. Dr. Matthias Thomas, CEO des europäischen Fondsverbands INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles). Damals lag der Wert bei 20,5 Mrd. €.
Auch bei Family Offices liegen Club Deals im Trend. Deutsche Family Offices investieren darüber schwerpunktmäßig in Projektentwicklungen. Daneben kommen derzeit verstärkt internationale Family Offices nach Deutschland. Diese fokussieren sich eher auf die Bestandshaltung von Wohnimmobilien. Bei Club Deals in Deutschland stellt sich immer die Frage, ob die Struktur in den Gültigkeitsbereich des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) fällt oder nicht. Dies muss im Einzelfall geprüft werden. Dabei lautet die Devise nicht „Vermeiden um jeden Preis“. Eine Registrierung gemäß KAGB kann auch sinnvoll sein. Entscheidend für diese Frage ist, ob bereits das gesamte Kapital von den anfänglichen Initiatoren aufgebracht wird, oder ob der Kapitalbedarf ungewiss ist.
Das sind die zentralen Ergebnisse einer Pressekonferenz, an der Professor Dr. Matthias Thomas, CEO der INREV, Hans Hünnscheid, Geschäftsführer des Multi-Family-Offices Famos Immobilien, Dr. Esfandiar Khorrami, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann Khorrami LLP und Martina Hertwig, Partnerin bei TPW und Vorstandsmitglied des bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen teilnahmen.
„Der Trend zu mehr Club Deals wird sich fortsetzen: Fast zwei Drittel aller Investoren plant, seine Investments über Club-Deal-Strukturen zu erhöhen, weitere 22 % wollen den Club-Deal-Anteil ausbauen“, führt Prof. Thomas weiter aus. „Einen der Hauptgründe für die Zunahme von Club Deals sehen wir in den schlechten Erfahrungen, die viele Investoren in der Vergangenheit mit Immobilienfonds gemacht haben.“ Die Investoren wollten ein höheres Maß an Kontrolle und deutlich stärker in Entscheidungsprozesse einbezogen sein.
Auch bei deutschen Family Offices spielen Club Deals eine zunehmend große Rolle. „Allerdings steht bei dieser Investorengruppe bei Club-Deals-Investments ganz klar das eher kurzfristige Engagement in Projektentwicklungen im Vordergrund“, kommentiert Hans Hünnscheid, Geschäftsführer des Multi-Family-Offices Famos Immobilien. „Die Baufertigstellung markiert dann das Ende der Zusammenarbeit, da die Immobilie dann in der Regel verkauft wird – oft auch an einen der beteiligten Partner.“ In der Mehrzahl der Fälle seien es zwei Parteien, die sich in einem Club Deal zusammenfinden. „Bei den Nutzungsarten ist derzeit Wohnen mit Abstand die die Nummer eins, an zweiter Stelle folgen Einzelhandel, an dritter Position Büro. Die Investitionen bewegen sich bei deutschen Family Offices im einstelligen und niedrigen zweistelligen Millionenbereich“, führt Hünnscheid weiter aus.
Club-Deal-Strukturen werden auch von ausländischen Family Offices, die nach Deutschland kommen, häufig genutzt. Dr. Esfandiar Khorrami, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann Khorrami LLP: „Wir beobachten derzeit, dass Family Offices aus den USA, Kanada, Großbritannien und Israel verstärkt in Deutschland Immobilien kaufen.“ Der typische Club Deal umfasse zwei bis drei Investoren, das Volumen bewegt sich zwischen fünf und zehn Mio. €.
Im Gegensatz zu den deutschen Family Offices stehe bei den ausländischen Familien eher die Bestandshaltung im Fokus. „Der Investitionshorizont liegt oft bei mehr als 15 Jahren. Ist es das erste Engagement eines Family Offices in Deutschland, wird zunehmend ein Mezzanine-Investment gewählt, da dies keine aktive Mitwirkung erfordert und auf die Expertise eine lokalen Partners gesetzt werden kann“, so Khorrami weiter. „Der zweite Schritt ist dann die Bestandshaltung. Projektentwicklungen sehen wir bei internationalen Family Offices selten.“ Der Grund: Für Ausländer seien Projektentwicklungen hierzulande sehr schwierig, denn das deutsche Bau- und Architektenrecht sei extrem komplex.
Eine Frage, die über jedem Club Deal schwebt, ist die nach der Anwendbarkeit des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Martina Hertwig, Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin bei TPW und Mitglied des Vorstands des bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen erläutert: „Bei der Frage nach der Regulierung von Club Deals steht aus Sicht der Investoren nicht die pauschale Vermeidung des KAGB im Vordergrund. Vielmehr müssen Club Deals unterschieden werden in solche, die keinen externen Kapitalbedarf haben und solche, bei denen die Höhe des Kapitalbedarfs noch ungewiss ist.
Bei Club Deals ohne weiteren Kapitalbedarf, d.h. wenn alle Investoren schon von Anfang an feststehen, ist in der Regel eine Vermeidung des KAGB sinnvoll. Wird für einen Club Deal dagegen noch mehr Eigenkapital benötigt, ist die Registrierung als KVG – im Gegensatz zur Voll-Lizenzierung – eine sinnvolle Alternative.“ Dies zieht einen gewissen Regulierungsaufwand nach sich. „In der Regel werden im Rahmen der Registrierung eine Verwahrstelle, eine Prospektierung, eine Ankaufsbewertung und eine Fondsprüfung notwendig. Die Kosten für die Registrierung und den organisatorischen Initialaufwand können sich auf 20.000 bis 40.000 € belaufen“, so Hertwig weiter.
Die Verträge zwischen den einzelnen Parteien sind individuell ausgestaltet. „Wir beobachten, dass die Rechte und Pflichten bei wichtigen Punkten – beispielsweise Fremdkapitalaufnahme oder Liquiditätsmanagement – gleich verteilt sind“, sagt Hans Hünnscheid von Famos Immobilien. Manchmal erfolge auch eine Verteilung der Aufgaben nach Kompetenz, beispielsweise übernehme Family Office A die Vermietung, Family Office B das Management des Baus. „Generell gilt: Je detaillierter die Verträge, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass potenzielle Konflikte später gar nicht erst aufbrechen.“
„Diese Beobachtung können wir auch bestätigen“, ergänzt Dr. Khorrami von Bottermann Khorrami. „Vor allem wenn sich die Parteien nicht so gut kennen, sind die Verträge sehr detailliert.“ Dies gelte vor allem auch für die Regelungen zum Exit. Für den Konfliktfall, sollte es eine neutrale, dritte Person im Beirat geben. „Diese unabhängige Person fungiert als Schiedsrichter. Ihre Entscheidung muss letztinstanzlich und bindend sein, der Rechtsweg muss ausgeschlossen sein“, erklärt Hans Hünnscheid. Nur auf diese Weise ließen sich langwierige und teure Rechtsstreite vermeiden.
