TAG-Wohnungsmarktbericht 2017: Ostdeutsche Mittelstädte werden immer attraktiver
Die ostdeutschen Wohnungsmärkte sind weiter auf Wachstumskurs. Die Bevölkerungszahlen in den Städten steigen, die Leerstände gehen zurück. In der Folge steigen vielerorts die Mieten und Immobilienpreise. Die gute Nachricht: „Die dynamische Kaufkraftentwicklung führt trotz steigender Mieten zu einer stabilen und mancherorts sogar sinkenden Wohnkostenbelastung“, sagt Claudia Hoyer, Vorstand der TAG Immobilien AG (www.tag-ag.com). Das bestätigt der „Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland 2017“, den das börsennotierte Immobilienunternehmen veröffentlicht hat.
Wie bereits im Vorjahr wurden für den Bericht 27 ostdeutsche Groß- und Mittelstädte von dem Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner Deutschland analysiert. In die Untersuchung eingeflossen sind u.a. Daten zur demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung, zu Miet- und Kaufpreisen, zu Renditen und zur Belastung der Haushalte durch die Wohnkosten.
Steigende Kaufkraft dämpft Wohnkostenbelastung
In dem in diesem Jahr zum zweiten Mal erscheinenden Wohnungsmarktbericht wurde erstmals auch die Entwicklung der Wohnkostenbelastung in den neuen Bundesländern untersucht. Die Wohnkostenbelastungsquote beschreibt das Verhältnis zwischen Wohnkosten (Miete inklusive Nebenkosten) und Haushaltsnettoeinkommen. Grundsätzlich bewegt sich dieser Wert zwischen 17,5 % (in Chemnitz) und 26,6 % (in Jena). Zum Vergleich: In Berlin und Potsdam werden die Haushalte mit durchschnittlich fast 32 % beziehungsweise 29 % belastet. In einigen Teilen Berlins liegt die Quote sogar bei bis zu 50 %.
„Das Wohnen in Berlin und Potsdam ist also nicht nur in absoluten Zahlen, sondern auch in Relation zum verfügbaren Nettoeinkommen teurer als in allen anderen ostdeutschen Regionen“, so Hoyer weiter. Zugleich zeigt der Bericht, dass die ostdeutschen Städte insgesamt die Trendwende geschafft haben. Alle untersuchten Städte sind Zuzugsgewinner. Zweistellige Leerstandsraten gibt es nur noch selten im Untersuchungsgebiet. Der verstärkte Zuzug in die ostdeutschen Städte hat dazu beigetragen, dass Leerstände zum Teil deutlich abgebaut werden konnten.
Steigende Mieten und Kaufpreise
Die Mietpreise sind in 24 der 27 untersuchten ostdeutschen Groß- und Mittelstädte seit dem Jahr 2012 deutlich gestiegen. Größtenteils sogar im zweistelligen Prozentbereich. Hinter Berlin (33,4 %) führen Leipzig (25 %) und das brandenburgische Strausberg (23,5 %) das Feld an. Wie Strausberg profitiert aber auch Nauen von der Lage im Berliner Umland. Hier stiegen die Mieten im Untersuchungszeitraum um 20,8 %. Deutliche Anstiege lassen sich auch bei den Preisen für Wohneigentum verzeichnen. So haben Nauen (62,4 % im Neubau) und Strausberg (74,9 % im Bestand) die stärksten Preissteigerungen innerhalb der letzten fünf Jahre hinter sich.
Dennoch ist der Immobilienkauf jenseits der Berliner Stadtgrenzen relativ gesehen immer noch günstig: Trotz des Anstiegs der Kaufpreise von Bestandswohnungen zahlt man in Strausberg im Mittel noch rund 1.600 € / m² für eine Eigentumswohnung – etwa die Hälfte des Berliner Quadratmeterpreises. Mit am niedrigsten liegt der Quadratmeterpreis im Bestand mit rund 690 € im sächsischen Görlitz – und das bei einem Preissprung von 39 % innerhalb der letzten fünf Jahre.
Bemerkenswert ist auch die Entwicklung in Mecklenburg-Vorpommern. Während sich die Mietpreise dort eher moderat erhöht haben, sieht es bei den Kaufpreisen schon anders aus. Schwerin liegt mit einem Anstieg von 49,9 % im Neubau auf Platz vier der 27 untersuchten Städte. Hier kostet der Quadratmeter knapp 2.900 €. Absoluter Spitzenreiter in der Kaufpreisentwicklung für Neubauten ist Eisenach in Thüringen. Hier hat sich Wohneigentum im Neubau um 108,6 % verteuert. Der Quadratmeterpreis liegt nun bei rund 2.000 €.
