Nordeutscher Wohnungsmarkt: Abschwächende Mietpreisdynamik, kein Corona-Einfluss auf Preisanstieg bei Eigentumswohnungen

Die Mietpreisdynamik in den norddeutschen Wohnungsmärkten hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter abgeschwächt. Dennoch sind die Mieten beim Gros der Oberzentren weiter angestiegen. Dem gegenüber steht eine weiterhin dynamische Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, welche keinen Einfluss der Corona-Pandemie erkennen lässt. In puncto Wohnbautätigkeit verzeichnen zwar fast alle untersuchten Städte Norddeutschlands steigende Bautätigkeiten, allerdings liegen diese auch weiterhin hinter dem regionalen Wohnungsbedarf zurück. Das sind die zentralen Ergebnisse einer aktuellen Studie, in der Wüest Partner Deutschland (www.wuestpartner.de) die Wohnungsmärkte von 15 norddeutschen Oberzentren in den Bundesländern Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen analysiert.

Mietenwachstum verliert weiterhin an Fahrt

Waren bereits im vergangenen Jahr erste Anzeichen für eine sich beruhigende Mietpreisentwicklung in den norddeutschen Städten festzustellen, so hat sich dieser Trend bis Mitte 2020 verstetigt. Dennoch verzeichnen mit Ausnahme von Rostock, Bremerhaven und Schwerin die übrigen untersuchten Städte im Vergleich zum Vorjahr weiterhin leicht steigende Mieten.

In der langfristigen Betrachtung der Mietpreisentwicklung seit 2010 führt die Autostadt Wolfsburg das Feld an. Seit 2010 hat sich die Median-Angebotsmiete mit einer Steigerung um 94 Prozent nahezu verdoppelt. Mit einigem Abstand folgen Hannover mit 72 Prozent und Braunschweig mit 65 Prozent Mietwachstum. Trotz nachlassender Dynamik liegt das Mietniveau in Hamburg mit 13,28 € / qm (Median) deutlich vor allen anderen untersuchten Städten.

Anhaltend dynamische Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

Bei der Mehrzahl der norddeutschen Städte hat die Preisdynamik der Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Gegensatz zur Mietentwicklung bis Mitte 2020 kaum nachgelassen. Den höchsten Median-Kaufpreis für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) weist Hamburg auf mit 4.986 € / qm. Der geringste Median-Kaufpreis für Eigentumswohnungen ist mit 1.566 € / qm in Wilhelmshaven zu finden. Die größten prozentualen Preissteigerungen (Median-Kaufpreis ETW, alle Baujahre) seit 2010 weisen Bremerhaven, Lübeck und Hannover auf – die geringsten Steigerungen konnten in Wilhelmshaven und Schwerin festgestellt werden.

Wohnbautätigkeit hinter dem Bedarf

„Zwar kann für das Gros der norddeutschen Städte eine steigende Wohnbautätigkeit festgestellt werden, jedoch liegt diese vielerorts hinter dem regionalen Wohnungsbedarf zurück“, sagt Volker Ottenströer, Director und Leiter des Standortes Hamburg bei Wüest Partner Deutschland. „Lediglich Bremerhaven und Oldenburg weisen im Durchschnitt der vergangenen drei Jahre Baufertigstellungszahlen auf, die dem lokalen Neubaubedarf entsprechen. In Braunschweig und Kiel liegen die Fertigstellungen hingegen deutlich unter der Zahl benötigter Neubauwohnungen.“ Beide Universitäts-Städte weisen mit jeweils unter 95 Prozent zugleich auch die niedrigsten Versorgungsquoten – das Verhältnis von Haushaltszahl zu Wohnungsbestand – auf.

Die unzureichende Bautätigkeit und der niedrige Leerstand lassen die Angebotslücke in den untersuchten Städten im Norden weiter bestehen und mancherorts sogar ansteigen. Die durchschnittliche Leerstandsquote der norddeutschen Städte beträgt wie im Vorjahr 2,7 Prozent (D = 2,8 Prozent). Hamburg weist mit 0,5 Prozent die niedrigste Quote an freiem Wohnraum auf.

Differenzierte Risiko-Rendite-Profile der einzelnen Städte

„Für Investitionsentscheidungen ist es maßgeblich, das Markt- und Standortrisiko für die entsprechende Lage richtig einschätzen und bewerten zu können“, sagt Volker Ottenströer. „Unsere Risiko-Rendite-Profile zeigen Investoren differenziert auf, welche Städte die höchsten Bruttorenditen versprechen und wo das Verhältnis von Rendite zu Risiko am günstigsten ausfällt.“ Die mit Abstand höchste durchschnittliche Brutto-Rendite kann nach wie vor in Bremerhaven erzielt werden mit ca. 8,7 Prozent, gefolgt von Wilhelmshaven mit ca. 7,4 Prozent – bei entsprechend hohem Standort- und Marktrisiko. Ein günstiges Verhältnis von Risiko zu Rendite weisen Flensburg, Osnabrück und Kiel auf. Eher ungünstig fällt das Verhältnis in Rostock und Oldenburg aus.

Renditen geben weiterhin nach

Im Zuge des Coronavirus kam es im Gegensatz zu anderen Nutzungsarten im Wohnsektor bisher nur zu geringfügigen Mietausfällen. Vielmehr steht das Segment für Stabilität in Krisenzeiten und erfährt deshalb und aufgrund anhaltender Niedrigzinsen sowie fehlender Anlagealternativen ein anhaltend hohes Investoreninteresse, national wie international.

Trotz der hohen Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern schwächt sich der Rückgang der Renditen zusehends ab. Der Brutto-Ertragsfaktor lag im Durchschnitt der 15 untersuchten norddeutschen Wohnungsmärkte bei ca. 19 und damit höher als im Vorjahr. Spitzenreiter mit einem Durchschnittsfaktor von ca. 28 ist Hamburg. Aber auch in B- und C-Städten werden bei guten Renditeobjekten und Mehrfamilienhausneubauten regelmäßig Bruttofaktoren oberhalb des 24-fachen des Jahresrohertrags erzielt.