Augen auf beim Meldertausch!

Gemäß der Anwendungsnorm DIN 14676-1 sind Rauchwarnmelder „… spätestens 10 Jahre + 6 Monate nach dem Datum der Inbetriebnahme auszutauschen …“, um ihre einwandfreie und damit lebensrettende Funktion zu gewährleisten. Da sich bei Wohnungsunternehmen mit Beständen in Mecklenburg-Vorpommern, Hamburg und Schleswig-Holstein demnächst die Frist zur Bestandsnachrüstung zum zehnten Mal jährt, steht dort in der nächsten Zeit der Austausch zahlreicher Rauchwarnmelder an.

Aber auch für viele Wohnungsunternehmen in anderen Bundesländern steht ein Meldertausch in naher Zukunft bevor, denn für Neubauten galt die Rauchwarnmelderpflicht teilweise schon etliche Jahre lang, bevor auch der Bestand nachgerüstet werden musste.

Vorausschauend planen!

Wohnungsunternehmen sind gut beraten, den anstehenden Meldertausch frühzeitig zu planen und aktiv zu gestalten. Dabei sollten die eigenen Erfahrungen aus der bisherigen Betriebszeit ausgewertet werden. In vielen Fällen wird der Tausch jedoch unbemerkt im Rahmen bestehender Serviceverträge vorgenommen. Damit wird die Chance vergeben, sowohl die Melder an den aktuellen Stand der Technik anzupassen als auch bestehende Dienstleistungskonzepte zu modernisieren. 

In die Planung sind nicht nur die naheliegenden Themen Installation und Instandhaltung einzubeziehen. Viele „weiche“ Faktoren machen sich erst im Laufe der zehnjährigen Laufzeit bemerkbar (Bild 1). Der Aufwand für ungeplante Serviceeinsätze, mangelnde Mieterakzeptanz oder aufwendiges Datenmanagement kann die Kosten für Kauf und In­stallation um ein Vielfaches übersteigen. Kleine Details können dabei große Auswirkungen haben: Per Klebemontage installierte Melder beispielsweise können bei der Demontage aufwendige Schönheitsreparaturen verursachen. Auch aus anderen Gründen ist es ratsam, rechtzeitig mit der Planung zu beginnen. So müssen nicht nur die gewünschten Melder in großen Stückzahlen verfügbar sein. Auch die Kommunikation mit den Nutzern und die Personaleinsatzplanung zur Montage sollte mit ausreichendem Vorlauf erfolgen.

Neue Servicekonzepte

Der technische Fortschritt der letzten Jahre ermöglicht völlig neue Betriebs- und Servicekonzepte. Die seit Dezember 2018 gültige Anwendungsnorm DIN 14676-1 und die im Februar erschienene DIN SPEC 91388 lassen erstmals die normenkonforme Fernin­spektion von Rauchwarnmeldern zu. Insgesamt beschreibt die DIN 14676-1 drei Verfahren zur Inspektion:

Nach Verfahren A werden die Rauchwarnmelder wie bisher alle 12 (+3) Monate vor Ort geprüft und gegebenenfalls instandgesetzt.

Gemäß Verfahren B müssen Rauchsensorik, Energieversorgung, Demontage und Beschädigungen alle 12 (+3) Monate automatisch geprüft und spätestens alle 12 Monate an die inspektionsverantwortliche Stelle übertragen werden. Die Raucheintrittsöffnungen und die Funktion des Warnsignals sind mindestens alle 30 Monate und die Melderumgebung (50 cm frei von Hindernissen) mindestens alle 36 Monate vor Ort oder aus der Ferne zu inspizieren und zu dokumentieren. In Bundesländern, wo die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft den unmittelbaren Besitzern obliegt (für Details siehe [4]), kann darüber nachgedacht werden, die Inspektion vor Ort inklusive Dokumentation an diese zu übertragen, insbesondere wenn Eigentümer und Besitzer identisch sind, wie das häufig bei Wohnungseigentümergemeinschaften der Fall ist.

Beim Verfahren C müssen alle genannten Funktionen automatisch geprüft und übertragen werden. Damit ist das Betreten der Wohnung zu Inspektionszwecken innerhalb der Lebensdauer des Rauchwarnmelders nicht mehr notwendig. Ferninspizierbare Geräte auf Basis offener Standards wie dem Open Metering System (OMS) lassen sich außerdem mit fernablesbaren Zählern flexibel in einem System betreiben. Durch die Novellierung der EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED) gewinnt diese Alternative für Neubauten ab 2020 und für den gesamten Bestand ab 2026 an Bedeutung. Ein weiterer Vorteil offener Systeme liegt darin, dass Installations- und Serviceleistungen voneinander getrennt und somit auch von unterschiedlichen Parteien erbracht werden können.

Insgesamt stehen den Wohnungsunternehmen verschiedene Handlungsalternativen zur Verfügung. Für eine optimale und individuelle Lösung ist es erforderlich, die eigenen Erfahrungen auszuwerten sowie die Möglichkeiten und Angebote am Markt umfassend zu prüfen und mit den eigenen Zielvorstellungen abzugleichen. Empfehlenswert ist ein mehrstufiges Vorgehen:

Phase 1: Bestandsaufnahme

Ungefähr 24 Monate vor dem Austauschtermin sollte eine Bestandsaufnahme erfolgen. Folgende Fragen sollten dabei beantwortet werden:

– Wie viele und welche Art von Meldern sind bereits installiert?

– Sind die ursprünglich installierten Melder noch vorhanden?

– Wie sieht der Mieterstruktur aus?

– Haben die Bewohner besondere Anforderungen, z. B. durch Einschränkungen der Mobilität oder andere Handicaps?

– Entspricht der Grad der Ausstattung der Landesbauordnung oder liegt er über den gesetzlichen Anforderungen?

– Sind Melder in Treppenhäusern oder Kellerräumen installiert?

– Werden funkvernetzte Melder eingesetzt?

– Welche Erfahrungen wurden im Betrieb gemacht?

– Wer zeichnet für die jährliche Wartung verantwortlich? (Messdienstleister, Hausmeister, andere Dienstleister)

– Welche Kosten entstehen durch dieses Servicemodell?

– Wie zufrieden ist man mit dieser Lösung?

– Welche Bestände mit unterschiedlichen Austauschfristen sind vorhanden?

Durch Verzögerungen bei Umsetzung der initialen Rauchwarnmelderpflicht oder vorzeitigen Austausch beispielsweise wegen minderwertiger Batterien können unterschiedliche Austauschfristen im Bestand wirksam sein. Diese gilt es, für die Zukunft zu harmonisieren.

Phase 2: Zieldefinition

Spätestens 18 Monate vor dem Meldertausch sollte definiert werden, wie die zukünftige Ausstattung der Liegenschaften mit Rauchwarnmeldern aussehen soll. Dabei ist es ratsam, auch zukünftige Entwicklungen in die Entscheidungsfindung einzubeziehen, z. B. den Aufwand für das Datenmanagement. Das Einholen umfassender Informationen ist in dieser Phase von besonderer Wichtigkeit. Neben den etablierten Partnern empfiehlt es sich, auch Gespräche mit anderen Marktteilnehmern zu führen, um ein neutrales und umfassendes Bild der verfügbaren Möglichkeiten zu erhalten. Unter anderem sollten folgende Fragen geklärt werden:

– Welche Geräte sollen zukünftig zum Einsatz kommen? (Bauweise A ohne Ferninspektion bzw. Bauweise B oder C mit Ferninspektion)

– Wer soll die Geräte montieren?

– Wer soll die Geräte instandhalten? 

– Wem gehören die Daten und wie werden sie übertragen bzw. dokumentiert?

– Wie erfolgt die Aufklärung der Nutzer?

– Welche Verfahren/Regeln gelten beim Umgang mit Störungen?

Phase 3: Vergabe

Spätestens 12 Monate vor dem Meldertausch sollte der Vergabeprozess angestoßen werden. Für eine optimale Lösung ist es wichtig, die in Phase 2 definierten Ziele konsequent im Lastenheft zu beschreiben. Darüber hinaus sollten die in Frage kommenden Anbieter bereits im Vorfeld überprüft werden, ob die Anforderungen mit ihren Produkten umsetzbar sind. Nach Sichten und Verhandeln der Angebote können schließlich der Meldertausch beauftragt und die konkrete Umsetzung geplant werden.

Empfehlung

Der bloße Vergleich der Installations- und Wartungskosten, wie er in der Vergangenheit oft als Entscheidungsgrundlage herangezogen wurde, ist bei einem Rauchwarnmeldertausch nicht zielführend. Die Investitionsentscheidung und die Vertragsgestaltung sind vor dem Hintergrund der gesamten zehnjährigen Lebensdauer des Rauchwarnmeldersystems zu betrachten. Ein entscheidender Faktor dabei ist die Qualität der Rauchwarnmelder. So bringen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung immer auch zusätzliche Kosten und Ärger mit sich. Für eine optimale Lösung sollten die Wohnungsunternehmen deshalb vorausschauend handeln und planen.