Das ändert sich 2013
In diesem Jahr stehen die Auswirkungen einiger Gesetzesänderungen für die Wohnungswirtschaft auf der Agenda. Außerdem muss die Umstellung auf die Elektronische Übermittlung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung vorbereitet werden.
Das Jahr 2013 hat gerade erst begonnen. Große Neuerungen werfen ihre Schatten voraus. Von den Änderungen betroffen sind vor allem Heizungs- und Warmwasseranlagen. Außerdem stehen noch zwei wichtige Gesetzesvorhaben aus, die in der ersten Jahreshälfte 2013 in Kraft treten sollen.
Das Mietrecht
Am 13. Dezember 2012 hat der Bundestag die Reform des Mietrechts verabschiedet. Am 1. Februar 2013 hat der Bundesrat das Gesetz verabschiedet. Damit tritt die Neuregelung voraussichtlich zum 1. April 2013 in Kraft. Die Änderungen betreffen die Regelungskomplexe energetische Modernisierung, Contracting, Mietnomadentum und den Kündigungsschutz.
Der neue Tatbestand „energetische Modernisierung“ umfasst alle Maßnahmen, die zur Energieeinsparung der Mietsache beitragen. Außerdem sollen energetische Modernisierungen drei Monate lang nicht mehr zu einer Mietminderung führen und die Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert. Damit soll die energetische Modernisierung beschleunigt werden. Auch werden die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen gesenkt.
Vor allem private Vermieter profitieren von neuen Verfahrensregeln, die Maßnahmen gegen so genannte Mietnomaden verbessern und dadurch den Räumungsprozess beschleunigen sollen. Erstmals wird auch das Contracting geregelt. Danach können anstelle der bisherigen Heizkosten auch die Contracting-Kosten auf die Mieter umgelegt werden. In einer weiteren Regelung wird das sogenannte Münchener Modell, mit dem der Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen umgangen wird, verboten.
Die Energieeinsparverordnung
Mitte Oktober 2012 haben Bundesbau- und Bundeswirtschaftsministerium die Entwürfe der Energieeinsparverordnung (EnEV 2012) und des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) vorgelegt. Das EnEG schafft die gesetzlichen Grundlagen für die in der EnEV-Novelle vorgesehenen Änderungen. Der Entwurf sieht vor, dass neue Behördengebäude ab 2019 und alle übrigen Neubauten ab 2021 im Niedrigstenergiegebäudestandard errichtet werden.
In den Jahren 2014 und 2016 verschärfen sich die Anforderungen an den Jahres-Primärenergiebedarf von Neubauten um jeweils durchschnittlich etwa 12,5 %. Außerdem steigen die Anforderungen an die Wärmedämmung der Gebäudehülle um rund 10 %. Für Bestandsbauten wird es keine Verschärfungen geben.
Mit Inkrafttreten der EnEV 2012 müssen Vermieter und Verkäufer die energetischen Kennwerte ihrer Immobilien in Anzeigen angeben. Bei Vermietung und Verkauf muss dann der Energieausweis nicht nur vorgelegt, sondern übergeben werden. Um zu überprüfen, ob die Pflichten zum Energieausweis eingehalten werden, sollen die Bundesländer ein unabhängiges Stichprobenkontrollsystem für Energieausweise und Berichte über die Inspektion von Klimaanlagen etablieren. Die Änderungsverordnung zur EnEV und das Gesetz zur Änderung des EnEG sollen im Februar 2013 von der Bundesregierung beschlossen werden.
Die Trinkwasserverordnung
Die erst 2011 geänderte Trinkwasserverordnung wurde nochmals novelliert. Danach haben Verwalter noch bis zum 31. Dezember 2013 Zeit, eine erste orientierende Untersuchung des Trinkwassers in den vermieteten Wohnhäusern durchführen zu lassen. Die ursprüngliche Frist, die allgemein als zu kurz kritisiert wurde, lief bis zum 31. Oktober 2012. Das Trinkwasser muss untersucht werden in Gebäuden mit zentraler Warmwasserbereitung und einem Speicher, der mehr als 400 Liter fasst oder einem Leitungsinhalt von mehr als drei Litern zwischen dem Wassererwärmer und der letzten Entnahmestelle. Nach der ersten Beprobung müssen die Anlagen in einem Dreijahresturnus erneut untersucht werden. Die Pflicht, das Ergebnis jeder Beprobung an das Gesundheitsamt zu melden, entfällt. Künftig muss nur dann eine Meldung erfolgen, wenn die Grenzwerte überschritten werden.
Die Heizkostenverordnung
Und noch eine wichtige Änderung betrifft vermietete Wohnungen und Gewerbe mit zentraler Warmwasserbereitung. Bis zum 31. Dezember 2013 müssen solche Anlagen nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung mit Wärmemengenzählern ausgestattet werden. Ab 2014 dürfen die Energiekostenanteile nur noch in seltenen Ausnahmefällen per Formel ermittelt werden. Wer sich nicht daran hält, muss mit empfindlichen Einbußen rechnen: 15 Prozent darf der Mieter pauschal von seiner Heizkostenabrechnung abziehen. Ebenfalls bis Ende 2013 müssen alle vor Juli 1981 installierten Geräte zur Erfassung von Heiz- und Warmwasserkosten ausgetauscht werden.
Heizkostenverordnung im Wohnungseigentum
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte bereits im Februar 2012 entschieden, dass die Heizkostenverordnung auch in Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Wenn und Aber gilt. Das müssen Verwalter in der nächsten Jahresabrechnung berücksichtigen. Nach dem Urteil ZR 156/11 müssen Kosten für Brennstoff (hier: Heizöl), der zwar geliefert, aber noch nicht verbraucht wurde, in der Gesamtabrechnung auftauchen. Der Verwalter muss in den Einzelabrechnungen jedoch nach Verbrauch abrechnen. Die Kosten für den noch nicht verbrauchten Teil des Heizöls sind zunächst nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel auf die Eigentümer umzulegen. Dadurch können sich unterschiedliche Beträge in Gesamt- und Einzelabrechnung ergeben.
Die SEPA-Umstellung
Am 1. Februar 2014 haben Kontonummer und Bankleitzahl ausgedient, sie werden von IBAN und BIC abgelöst. Für Immobilienverwalter bedeutet die Umstellung auf das europaweite SEPA-System zusätzliche Arbeit im Jahr 2013. In der Verwaltungs-Software müssen bei allen Kontodaten IBAN und BIC ergänzt werden. Das Einziehen eines Geldbetrags per SEPA-Lastschrift muss künftig jedem Zahlungspflichtigen 14 Kalendertage im Voraus angekündigt werden. Die alte Einzugsermächtigung wird durch das wesentlich komplexere SEPA-Mandat ersetzt. Deshalb muss der Verwalter im Laufe des Jahres 2013 zusammen mit seinem Software-Hersteller die richtigen Weichen stellen.
Zum Beispiel braucht der Verwalter für jede Wohnungseigentümergemeinschaft eine sogenannte Gläubiger-Identifikationsnummer, mit der der Zahlungsempfänger identifiziert werden kann. Die Nummer muss bei der Bundesbank beantragt werden. Bestehende Einzugsermächtigungen, die unterzeichnet worden sind, sind weiterhin nutzbar. Liegt das Papier nicht vor, müssen die Mandatsdaten (Gläubiger-ID, Mandatsreferenz, Datum der Unterschrift) in der Software erfasst und bei jedem Lastschrifteinzug mitgeliefert werden. Bevor der Verwalter zum ersten Mal nach dem SEPA-Verfahren Geld einzieht, muss er die Kontoinhaber über die Umstellung informieren.
Der Verwalter sollte die Umstellung auf das neue System gut planen und seine Arbeitsprozesse möglichst bald an die Erfordernisse des neuen Verfahrens anpassen, denn am 1. Februar 2014 gilt das SEPA-Verfahren und eine Übergangsfrist wird es nicht geben.
Elektronische Bilanz
Ebenfalls neu eingeführt wird die Elektronische Übermittlung der Bilanz und Gewinn-und Verlustrechnung – kurz E-Bilanz. Dann müssen Unternehmen in Deutschland ihre Bilanz elektronisch an das zuständige Finanzamt übermitteln. Ab dem Jahr 2014 (Voranmeldezeitraum 2013) sind alle buchführungspflichtigen Unternehmer verpflichtet, ihre Bilanz elektronisch an das Finanzamt zu senden. Ursprünglich sollte die E-Bilanz bereits 2011 eingeführt werden.
Die Unterlagen zum Jahresabschluss sollen standardisiert und elektronisch übermittelt werden. Für das Jahr 2013 müssen verschiedene Unterlagen als XBRL-Datensatz an das Finanzamt gesendet werden: Steuer- oder Handelsbilanz mit Überleitungsrechnung, steuerliche Gewinn- und Verlustrechnung, Ergebnisverwendungsrechnung und die Kapitalkontenentwicklung bei Personengesellschaften. Die Bilanz wird als authentifizierte ELSTER-Datei übermittelt.
