Mehr als nur Schall und Rauch

Wohnungsunternehmen müssen neben ihrem Kerngeschäft ständig sich ändernde technische und rechtliche Regelungen im Auge haben. Neue Anforderungen bei Energieeinspar-, Trinkwasser- und Betriebssicherheitsverordnung sind weitgehend bekannt. Längst nicht so verbreitet ist die Tatsache, dass das Fehlen von Rauchwarnmeldern auch dort, wo sie nicht gesetzlich gefordert sind, ein hohes Haftungsrisiko birgt.

Alle drei Minuten brennt es in einer Wohnung in Deutschland und die Bilanz ist erschre-ckend: Pro Jahr sind rund 400 Tote und zehnmal so viele Verletzte zu beklagen. Und fast immer sterben die Opfer an Rauchvergiftung. Wissenschaftlich begleitete Brandversuche haben ergeben, dass das Zeitfenster für eine sichere Fluchtchance nach Entstehen des Brands nur drei Mi­­nuten beträgt. Da­­nach erreicht die Koh­­lenmonoxid-Konzentration in der Luft den kritischen Wert von 20 %, der zur Be­­wusstlosigkeit führt. Hält man sich vor Augen, dass die meisten Brände nachts entstehen, wenn die Bewohner schlafen und der Geruchssinn nicht aktiv ist, wird das Problem klar. Wirksame Abhilfe schaffen Rauchwarnmelder, die zuverlässig ein akustisches Warnsignal geben, sobald Rauch entsteht.

Schadenersatz wegen Verletzung

der Verkehrssicherungspflicht

Darüber, dass Rauchwarnmelder Leben retten können, ist man sich im Klaren. Was viele jedoch nicht wissen: Eigentümer einer Wohnanlage, eines Hauses oder einer Wohnung haften für Schäden, die aus einem Wohnungsbrand entstehen, wenn sie keine entsprechenden Vorkehrungen getroffen haben. Dabei spielt es keine Rolle, ob in der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) ein entsprechendes Schutzgesetz formuliert ist oder nicht. Bei den Juristen herrscht Einigkeit, dass für den Eigentümer auch in den Bundesländern ohne Rauchmelderpflicht ein hohes Haftungsrisiko besteht. Nicht, weil er eine spezielle gesetzliche Pflicht missachtet hat, sondern weil er seine allgemeine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat.

Der Eigentümer hat nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Paragraf 823 Absatz 1 BGB) die Pflicht, Bewohner des Hauses vor allen objektiv erkennbaren Gefahren rechtzeitig durch technisch geeignete, am Markt verfügbare und wirtschaftlich angemessene Maßnahmen zu schützen. Dazu ge­­hört neben der be­­kannten Räum- und Streupflicht auch der Schutz vor Brandgefahren. Unterbleibt das, kann die Haftung im Ernstfall sogar Ge­­schäftsführer oder Vorstände von Wohnungsunternehmen persönlich treffen. Trotzdem haben nach Angabe von Branchenkennern selbst in den Bundesländern, in denen die LBO Rauchmelder verbindlich vorschreibt, noch längst nicht alle Wohnungsunternehmen die Geräte installiert. In Hamburg reagieren die Behörden bereits und mahnen nach Stichproben unter Bußgeldandrohung den umgehenden Einbau von Rauchwarnmeldern an.

Davon, die Beschaffung, Installa­tion und Wartung der Rauchmelder den Mietern zu überlassen, wie es etwa die Landesbauordnung von Mecklenburg-Vorpommern ermöglicht, raten Experten dringend ab. Das Haftungsrisiko für den Eigentümer besteht nämlich fort. Denn der Eigentümer ist im Rahmen der Verkehrssicherung verpflichtet, die technischen Sicherheitsanlagen regelmäßig zu kontrollieren. Die Wohnungswirtschaft steht nun vor der Frage, wer sich um die Rauchwarnmelder kümmern soll. Schließlich sollen die aufwendigen Maßnahmen – tausende Geräte müssen montiert und regelmäßig gewartet werden – den normalen Geschäftsablauf nicht beeinträchtigen und keine wichtigen Ressourcen binden.

Funktionierendes Frühwarnsystem

Die großen Energiedienstleister, die deutschlandweit bereits etliche Mio. Geräte installiert haben, liegen im Wettbewerb vorne. Sie er­­weitern die ohnehin bestehenden Geschäftsbeziehungen im Bereich der Heizkostenabrechnung. Durch Synergieeffekte können die Unternehmen für hochwertige Rauchwarnmelder langfristig mit günstigen Preisen am Markt agieren. Die Systeme sind so gestaltet, dass die speziell geschulten Mitarbeiter die Geräte warten können. Die Energiedienstleister sind es gewohnt, gegebenenfalls wiederzukommen, bis der Bewohner den Zutritt gewährt. Denn nur, wenn alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind, jährlich gewartet werden und alles lückenlos dokumentiert ist, sind Wohnungsunternehmen haftungstechnisch auf der sicheren Seite. Die ganze Abwicklung von der Montage bis zur lückenlosen Wartung ist auf Sicherheit und Effizienz getrimmt.

Fehlalarme bewegen sich im Promillebereich. Über eine Telefonhotline wird in diesen seltenen Fällen Hilfe geleistet. Alle Energiedienstleister haben Hotlines eingerichtet, die rund um die Uhr erreichbar sind. 

Welch gute Dienste Rauchwarnmelder leisten, zeigt ein Fall aus jüngster Zeit: In einem Mehrfamilienhaus in Koblenz brach in der Wohnung einer an Demenz erkrankten Bewohnerin ein Brand aus. Von den Rauchwarnmeldern frühzeitig alarmiert, konnten die anderen Hausbewohner nicht nur sich selbst, sondern auch die alte Dame retten, bevor zwei Wohnungen komplett ausbrannten. Hier zeigt sich, dass die unscheinbaren Rauchwarnmelder eben weit mehr sind als nur Schall und Rauch.