Was tun, bevor es brennt?

Brandschutztechnisch ist Deutschland ein Flickenteppich. Bislang haben zwölf Bundesländer in ihren Bauordnungen die Verpflichtung verankert, Rauchmelder zu installieren. In den letzten Monaten haben Niedersachsen, Bayern und Nordrhein-Westfalen Regelungen verabschiedet. Im baden-württembergischen Landtag fand im April die Erste Lesung eines entsprechenden Gesetzesentwurfs statt. Noch vor der Sommerpause soll das Gesetz verabschiedet werden. Die Übergangsfrist für die Ausrüstung der Wohnungen endet nach dem Entwurf der Ersten Lesung am 31. August 2014. Die Wohnungswirtschaftlichen Verbände machen sich für eine längere Übergangsfrist stark, die am 31. Dezember 2016 enden soll. Wahrscheinlich ist, dass man sich auf einen Kompromiss einigen wird. Teilweise weichen die Anforderungen der Ländergesetze stark voneinander ab. In vielen Bundesländern muss der Bestand erst in einigen Jahren mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Doch ungeachtet der gesetzlichen Regelungen gilt bereits heute: Sind in den Wohnungen keine Warngeräte installiert, droht im Brandfall ein hohes Haftungsrisiko.

70 % aller Brandopfer sterben nachts

Statistisch gesehen hat es hierzulande im ersten Halbjahr 2013 mehr als 80 000 Mal gebrannt. Jedes Jahr sterben in deutschen Wohnungen rund 400 Menschen, die meisten von ihnen durch Rauch. Nur 35 % aller Brände finden nachts statt, jedoch sterben nachts 70 % aller Brandopfer, die meisten davon im Schlaf. Dies bestätigt auch der bislang schlimmste Wohnungsbrand des Jahres, der sich im baden-württembergischen Backnang ereignet hat. Dort kamen im März eine Mutter und ihre sieben Kinder ums Leben. Nach Polizeiangaben starben die Opfer im Schlaf an Rauchvergiftung. Wäre die Wohnung mit funktionstüchtigen Rauchmeldern ausgestattet gewesen, könnten die acht Menschen wahrscheinlich noch leben.

Tragische Unglücke wie dieses können für Eigentümer eines betroffenen Gebäudes ernste Konsequenzen haben, wenn in den Wohnungen keine funktionstüchtigen Rauchmelder installiert sind. Dies gilt auch dann, wenn im betreffenden Bundesland für das Gebäude keine Rauchmelderpflicht besteht. Unabhängig von den jeweiligen Vorschriften in den Landesbauordnungen hat jeder Gebäudeeigentümer eine allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Und darunter fällt unstrittig das Installieren und Warten von Rauchwarnmeldern. Nach Paragraf 823 Absatz 1 BGB hat der Eigentümer die Pflicht, die Nutzer vor Gefahren zu schützen, die von seinem Gebäude ausgehen können. So urteilt regelmäßig der Bundesgerichtshof in solchen Fällen. Trifft der Eigentümer solche Maßnahmen nicht, haftet er für Schäden, die daraus resultieren – egal ob in dem Bundesland Rauchmelder vorgeschrieben sind oder nicht. 

Alle Gesetzestexte zur Rauchmelderpflicht beziehen sich auf die Anwendungsnorm DIN 14676. Darin heißt es: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut (oder angebracht) und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.“ Diese Norm ist gleichzeitig Stand der Technik, auf den sich die Gerichte bei Verstößen gegen die Verkehrssicherungspflicht beziehen.

Die Regelungen der Bundesländer sind sehr unterschiedlich. In Mecklenburg-Vorpommern ist zum Beispiel der jeweilige Besitzer der Wohnung für die Installation und Wartung der Rauchmelder verantwortlich. In der Regel sorgt jedoch der Vermieter um die Geräte, indem er einen Dienstleister mit diesen Arbeiten beauftragt und die Kosten auf den Mieter umlegt. In den meisten anderen Bundesländern ist der Vermieter für Kauf, Installation und Betriebsbereitschaft der Geräte verpflichtet, darf die Kosten dafür aber auf die Mieter umlegen.

Schwierige Lage in NRW

Die seit dem 1. April 2013 in Nordrhein-Westfalen (NRW) geltende Landesbauordnung (LBO) beschreitet einen Sonderweg, der die Wohnungswirtschaft vor große Probleme stellen wird. Für den Kauf und die Erstinstallation der Geräte ist auch hier der Eigentümer zuständig, und für die Betriebsbereitschaft soll künftig der Besitzer sorgen. Die Kosten für die Wartung dürfen ab dem 1. April 2013 nicht auf die Mieter umgelegt werden. Eigentümer, die bereits vor in-Kraft-treten der novellierten Bauordnung in Wohnanlagen Rauchmelder installiert hatten und die Wartung von einem Dienstleister erledigen ließen, dürfen diese Praxis beibehalten. Wer in NRW seinem Bestand mit Rauchwarnmeldern neu ausstattet, kann die Wartung der Geräte und das Sicherstellen der Betriebsbereitschaft nur noch dann durch Dienstleister durchführen lassen, wenn die Mieter ausdrücklich zustimmen. Bis zum 31. Dezember 2016 muss der gesamte Wohnungsbestand des Bundeslands mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein.

Die jetzige Form der nordrhein-westfälischen LBO wird in der Praxis zu großen Problemen führen, weil Mieter die Geräte häufig nicht oder nur unsachgemäß warten. In der Folge werden Mieter und Vermieter wegen zunehmenden Geräteausfällen und Fehlalarmen streiten. Dann stellt sich auch die Frage nach der Verkehrssicherungspflicht, wenn dem Vermieter die Zustimmung für Wartung und das Sicherstellen der Betriebsbereitschaft versagt wird. Wegen dieser Unwägbarkeiten ist damit zu rechnen, dass viele Vermieter in NRW vorerst keine Rauchmelder installieren in der Hoffnung, dass die Landesregierung in diesem Punkt nachbessert.

In Bayern, Bremen, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein obliegt die Wartung der Geräte dem Besitzer. Allerdings sollte auch in diesen Bundesländern der Eigentümer Anschaffung, Installation und Wartung der Rauchmelder übernehmen. Die Haftung im Rahmen der Verkehrssicherung bleibt nämlich auch hier bestehen. Der Eigentümer ist verpflichtet, alle technische Anlagen, die der Sicherheit dienen, regelmäßig zu überprüfen. Wenn der Mieter die Wartung selbst durchführt, müsste sich also der Vermieter davon überzeugen, dass die Wartung ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Das ist nicht praktikabel. Hier wäre es besser, wenn ein Dienstleister beauftragt und die Kosten dafür umgelegt werden. Abgesehen davon wäre der Verwaltungsaufwand durch die wechselnden Zuständigkeiten bei vermieteten und freien Einheiten für das Wohnungsunternehmen unverhältnismäßig groß, zumal die Kosten für Geräte, Installation und Wartung voll umlagefähig sind.

Schwierige Lage in NRW

Wohnungsunternehmen, Verwaltungen und Genossenschaften sind also gut beraten, für ihre Objekte zeitnah Rauchwarnmelder anzuschaffen, zu installieren und warten zu lassen. Weil dies kein Unternehmen der Wohnungswirtschaft zusätzlich zu den täglichen Aufgaben leisten kann, bieten Dienstleister wie Kalorimeta diese zusätzliche Leistung an. Deren Mitarbeiter müssen sowieso zum Ablesen der Heizungs- und Wasserverbräuche die Wohnungen betreten. Bei dieser Gelegenheit können die Rauchwarnmelder von den Fachkräften für Rauchwarnmelder schnell und unkompliziert installiert und überprüft werden. Wichtig ist bei der regelmäßigen Wartung eine Sichtprüfung. Dabei muss kontrolliert werden, ob das Gerät vorhanden ist und einwandfrei funktioniert. Ist dies nicht der Fall, muss ein neuer Melder installiert werden. Um sich rechtlich abzusichern, muss jeder Arbeitsschritt für jedes einzelne Gerät dokumentiert werden. Nur wer diese Empfehlungen einhält, kann sich auf der rechtssicheren Seite fühlen. Kalorimeta hat bereits weit mehr als 1 Mio. Rauchwarnmelder installiert und verfügt auf diesem Gebiet über eine langjährige Erfahrung.