Mietwohnungen gehen weg wie warme Semmeln
Die hohe Marktdynamik hat sich im Jahr 2015 fortgesetzt: Der Handel mit Mietwohnungsbeständen befindet sich in einer zweiten Hochphase des Transaktionsgeschehens.
Das Handelsvolumen am deutschen Transaktionsmarkt hat 2015 die bereits hohen Werte der Vorjahre noch einmal übertroffen. Die 2013 eingesetzte zweite Hochphase des Transaktionsgeschehens hat sich damit im letzten Jahr fortgesetzt. 2015 wurden in 41 Verkaufsfällen mit mehr als 800 Einheiten insgesamt 333 000 Wohnungen gehandelt. Damit wird das dritte Jahr in Folge ein Wert von über 300 000 verkauften Wohneinheiten erreicht. Im Vergleich zum letzten Jahr ist der Wert in 2015 um rund 10 % angestiegen.
Einzelne Großtransaktionen für hohen Verkaufsumfang verantwortlich
Gleichzeitig ist die Zahl der erfassten Fälle mit 41 Verkaufsfällen zum zweiten Mal in Folge rückläufig (2013: 51 Transaktionen, 2014: 43 Transaktionen). Infolgedessen haben Großtransaktionen von Beständen ab 10 000 Wohnungen einen immer stärker werdenden Einfluss auf das Handelsvolumen. Im zurückliegenden Jahr 2015 wurden in acht Verkaufsfällen in dieser Größenordnung insgesamt 248 000 Wohnungen gehandelt, was 74 % des Gesamtumfangs entspricht. Während im Jahr 2013 in fünf und im Jahr 2014 in vier Verkaufsfällen mehr als 25 000 Einheiten verkauft wurden, überschritt im vergangenen Jahr lediglich eine Transaktion diesen Schwellenwert. Die Struktur des Transaktionsgeschehens in 2015 unterscheidet sich folglich deutlich von den vorherigen Jahren.
Die eine erfasste Großtransaktion mit mehr 25 000 Einheiten trug jedoch maßgeblich zum hohen Transaktionsumfang im zurückliegenden Jahr bei. Mit anteilig 136 000 gehandelten Wohnungen war die Übernahme der GAGFAH Group durch die Deutsche Annington SE (heute Vonovia SE) im Frühjahr 2015 für 40 % des gesamten Marktvolumens verantwortlich. Der Erwerb von rund 94 % der Aktienanteile der GAGFAH Group stellt die bisher zweitgrößte erfasste Transaktion im Beobachtungszeitraum der BBSR-Datenbank dar.
Die beiden Jahreshälften unterschieden sich am deutschen Transaktionsmarkt deutlich. Im ersten Jahresabschnitt wurden 264 000 Wohnungen veräußert, im zweiten Halbjahr beruhigte sich das Geschehen mit lediglich 69 000 gehandelten Einheiten spürbar. Damit fanden 79 % des Marktgeschehens beim Handel mit Mietwohnungsportfolios in der ersten Jahreshälfte statt, 21 % in der zweiten. Auch die Zahl der Verkaufsfälle fällt mit 17 Transaktionen im zweiten Halbjahr im Vergleich zu 24 Transaktionen im ersten Halbjahr wesentlich geringer aus. Trotz des geringeren Verkaufsumfangs kann nicht von einer ruhigen zweiten Jahreshälfte gesprochen werden. Insbesondere die börsengelisteten Immobiliengesellschaften sorgten mit versuchten Übernahmen, die jedoch unterbunden werden konnten bzw. nicht gelangen, bis zum Jahresanfang 2016 für Bewegung und Gesprächsstoff auf dem Markt.
Fast ausschließlich Privatakteure am deutschen Transaktionsmarkt aktiv
Der Handel mit Mietwohnungsbeständen in Deutschland wird immer stärker von Privatakteuren auf der Käufer- sowie auf der Verkäuferseite bestimmt. Der Anteil Privater bei den veräußerten Wohnungen ist von 66 % im Jahr 2012 stetig angestiegen und erreichte im vergangenen Jahr einen Wert von 92 %. Bei den Zukäufen ist der Anteil der privatwirtschaftlichen Unternehmen bereits seit vielen Jahren auf einem hohen Niveau und lag zwischen 2012 bis 2015 bei 96 bis 99 %.
Die öffentliche Hand ist seit einigen Jahren nur in einem geringen Maße am Marktgeschehen beteiligt. Bund und Länder veräußerten das zweite Jahr in Folge keine Bestände mit mehr als 800 Wohneinheiten und auch die Kommunen hielten sich zurück. In jeweils zwei Fällen traten kommunale Wohnungsunternehmen als Käufer und Verkäufer kleinerer Portfolios auf.
Auf dem deutschen Transaktionsmarkt lassen sich bei den kommunalen Aktivitäten zwei Tendenzen erkennen. Bei den Zukäufen sind insbesondere Kommunen wie Berlin oder Frankfurt mit Knappheiten auf den lokalen Wohnungsmärkten aktiv, im Rahmen von Veräußerungen geben Kommunen vereinzelt Bestände an Genossenschaften oder kommunale Wohnungsunternehmen weiter, bei denen keine kurzfristigen Mietsteigerungen oder Einzelprivatisierungen zu erwarten sind.
Börsengelistete Wohnungsunternehmen ausschlaggebend für hohe Marktdynamik
Entscheidender Motor für den deutschen Transaktionsmarkt ist in den letzten Jahren die vergleichsweise junge Akteursgruppe der börsennotierten Wohnungsgesellschaften. Nahezu alle gelisteten Wohnungsunternehmen verfolgen aktiv eine Wachstumsstrategie und haben ihre Wohnungsbestände in den letzten Jahren zum Teil mit beträchtlicher Geschwindigkeit vergrößert. Einige der Unternehmen, wie die Vonovia SE oder die LEG Immobilien AG, wurden erst vor wenigen Jahren im Zuge des Ausstiegs ihrer Investoren an die Börse gebracht. Bei anderen Marktteilnehmern wie der Grand City Properties S.A. oder der Adler Real Estate AG handelt es sich um neue Akteure auf dem deutschen Wohnungsmarkt, die ihre Wohnungsbestände in den letzten Jahren durch Zukäufe offensiv vergrößert haben.
Neben der GAGFAH-Übernahme durch die Deutsche Annington SE wurden mit der SüDeWo GmbH – ebenfalls durch die Deutsche Annington SE – und der Westgrund AG durch die Adler Real Estate AG weitere größere Wohnungsunternehmen aufgekauft. Zudem traten die LEG Immobilien AG und die Deutsche Wohnen AG als Käufer großer Portfolios mit mehr als 10 000 Einheiten auf. Im Gesamtjahr 2015 zeigten sich die börsennotierten Gesellschaften für 78 % des Geschehens bei den Zukäufen und für 70 % bei den Verkäufen verantwortlich. Mittlerweile halten die Unternehmen dieser Akteursgruppe rund eine Million Wohnungen in ihrem Eigentum.
Nachfrageüberhang erschwert
Kaufbemühungen
Die hohe Liquidität der wachstumsorientierten Marktteilnehmer und die gegenwärtige Popularität des deutschen Marktes bei Anlegern lassen erwarten, dass das rege Marktgeschehen im Jahr 2016 unverändert weitergehen wird. Die ersten Monate des aktuellen Jahres zeigen jedoch deutlich, dass das Fehlen geeigneter Wohnungsportfolios die Wachstumsstrategien der aktiven Marktteilnehmer behindert. Der bereits erfolgte Abverkauf größerer Wohnungsbestände von Industrieunternehmen und von Bund und Ländern sowie die erfolgreichen Expansionsstrategien der börsennotierten Gesellschaften haben das potentiell verfügbare Angebot deutlich schrumpfen lassen. Ob im Jahr 2016 ein hohes Transaktionsvolumen erreicht werden kann, hängt folglich entscheidend von verfügbaren Kauf- und Übernahmeoptionen ab.
Mit anteilig 136 000 gehandelten Wohnungen war die GAGFAH-Übernahme durch die Vonovia SE im Frühjahr 2015 für 40 % des gesamten Marktvolumens verantwortlich.
Informations-Kasten BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen
Seit Ende der 1990er wurden in Deutschland vermehrt Verkäufe von größeren Beständen an Mietwohnungen und ganzen Wohnungsunternehmen beobachtet. Mithilfe der BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen erfasst und analysiert das BBSR den Handel mit Mietwohnungsbeständen und die Veränderungen in der Anbieterstruktur.
Die Datenbank umfasst alle Transaktionen mit mehr als 800 Wohnungen seit dem Jahr 1999. Als Reaktion auf das Marktgeschehen werden darüber hinaus seit dem zweiten Halbjahr 2006 kleine Transaktionen mit 100 bis 800 gehandelten Wohnungen in die Datenbank aufgenommen. Sie basiert auf systematischen Recherchen unterschiedlicher Print- und Internetquellen. Die Datenquellen werden als zuverlässig angesehen. Die aktuelle Veröffentlichung zur Datenbank kann unter der Adresse bestellt werden.
