Neubauziele werden weit verfehlt
Der BFW-Neubauradar offenbart dringende Verbesserungspotenziale im Wohnungsbau
Obwohl die Politik den Wohnraummangel als größte soziale Frage unserer Zeit erkannt hat, schafft sie mehr Stolpersteine als Bausteine für den Wohnungsbau: Das ist das Fazit des 5. Neubauradars des BFW-Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.
Rahmenbedingungen haben sich weiter verschlechtert
Der Neubauradar basiert auf einer Konjunkturumfrage unter den 1.600 mittelständischen Mitgliedsunternehmen des BFW, die für rund 50 % des Wohnungsneubaus in Deutschland zuständig sind. Darin hatten fast 70 % der befragten Immobilienunternehmen angegeben, dass sich die politischen Rahmenbedingungen für den Neubau im vergangenen Jahr weiter verschlechtert haben. Der Neubau wird trotz der derzeit guten Geschäftslage vor allem durch den Mangel an Baugrundstücken und Fachkräften sowie die administrativen und bauordnungsrechtlichen Hindernisse gebremst. Aufgrund der hohen Erstellungskosten betrifft dies vor allem den Neubau im bezahlbaren Segment.
Baulandmangel bleibt größte Hürde
Die größte Hürde für Investitionen in den notwendigen Neubau ist laut 95 % der Befragten die fehlende Verfügbarkeit von Baugrundstücken. Dabei werden private Unternehmen bei der Vergabe noch immer gegenüber kommunalen Unternehmen benachteiligt, so ein Drittel der Befragten. Die Grundstücke werden laut 40 % der Befragten von den Kommunen noch immer im Höchstpreisverfahren vergeben, was die Anschaffungskosten von Grund und Boden – und dadurch in der Folge auch die späteren Mietpreise – weiter in die
Höhe treibt.
Schwierige Kooperation mit Kommunen
Auch bei den steigenden administrativen Hürden werden die Kommunen von 75 % als größter Bremser beim Neubau wahrgenommen. Als größten Kostentreiber sehen hier über 40 % die zeitaufwendige, bürokratische Kommunikation mit den Behörden in Verbindung mit sehr langen Planungs- und Genehmigungsverfahren. Größter bauordnungsrechtlicher Kostentreiber sind laut 39 % die energetischen Vorgaben, gefolgt von Brand- und Schallschutz.
Fachkräftemangel durch steigende
Anforderungen verschärft
Darüber hinaus wird der Mangel an Baukapazitäten zum immer größeren Hemmnis für den Wohnungsneubau. 70 % der Befragten finden es schwieriger, auf dem Markt freie Kapazitäten zu finden.
Der ohnehin vorherrschende Mangel an Fachkräften wird noch dadurch verschärft, dass Bauherren und Projektentwickler durch den Anstieg der bauordnungsrechtlichen Vorgaben immer mehr Experten benötigen.
Wohnungsneubau in Großstädten immer unattraktiver
Die Folge der verfehlten Wohnungspolitik: 46 % der befragten Unternehmen finden den weniger regulierten gewerblichen Bereich zunehmend attraktiv.
Der Wohnungsneubau wird insbesondere in den A-Städten für 63 % der Befragten immer unattraktiver. Gerade dort ist die Nachfrage jedoch am größten und dringlichsten. Doch statt den Neubau dort zu erleichtern, wird er dort zunehmend verhindert. Die Bundeshauptstadt, in der der hohe Neubaubedarf auf immer schlechtere Rahmenbedingungen für Bauherren, Investoren und Projektentwickler prallt, ist hierfür beispielgebend – im negativen Sinne.
Prognose: 250.000 neu gebaute Wohnungen pro Jahr
Die Prognose des BFW-Neubauradars ist ernüchternd: Die Zahl der neu gebauten Wohnungen wird aufgrund der genannten Faktoren nur geringfügig über 250.000 im Jahr liegen. Um das Ziel der Bundesregierung von jährlich 375.000 neu gebauten Wohnungen zu erreichen, müssten die Baufertigstellungen um 50 % pro Jahr ansteigen.
Diese Zahlen zeigen: Der Wohnungsbau gilt zu Recht als große soziale Frage unserer Zeit. Daran gemessen unternimmt die Politik aber zu wenig, um diese soziale Frage zu lösen. Statt alle Hebel auf mehr Neubau zusetzen, fokussiert sich die Politik überwiegend auf die Wahrung des Besitzstandes – etwa beim Mietrecht. Dieses wurde in den letzten Jahren vier Mal geändert, die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus hingegen immer wieder verschoben. Eine Anpassung der linearen Abschreibung an den tatsächlichen Wertverzehr wurde nicht einmal erwogen.
Es fehlt ein verbindlicher Masterplan Bau für mehr Neubau – und es fehlt am Willen zur Umsetzung. Die Leidtragenden sind die Mieter und Wohnraumsuchenden.
