Sozialcharta gilt für alle Bestandsmieter
Beim Verkauf der ehemaligen LBBW Immobilien GmbH wurde großen Wert auf den ausreichenden Schutz der Interessen von Mietern und Beschäftigten gelegt. Dazu hat der Verkäufer dem Käufer die Sozialcharta auferlegt, die Bestandteil des Kaufvertrags ist. Nach dem Verkauf hat sich der Käufer darüber hinaus zu weiteren Schutzmaßnahmen verpflichtet. Diese sind in der sogenannten erweiterten Sozialcharta notariell beurkundet worden.
Die Sozialcharta des Kaufvertrags
„Die Regelungen der Sozialcharta aus dem Kaufvertrag sind für jeden Bestandsmieter Teil des Mietvertrags geworden“, erklärt Dr. Christian Jaeger, Geschäftsführer der Süddeutsche Wohnen GmbH. Dazu wurde jedem Mieter seitens der Süddeutsche Wohnen GmbH ein schriftliches Angebot zur Vertragserweiterung gemacht. Dieses ist auch ohne Zustimmung wirksam. Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter explizit widerspricht.
Die Inhalte der Sozialcharta:
- 10 Jahre Schutz vor Kündigung wegen Eigenbedarfs und wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung, für Menschen über 60 Jahre oder Schwerbehinderte gilt das lebenslänglich, auch für den Lebenspartner.
- Keine Luxusmodernisierungen.
- Mieterhöhungen werden begrenzt auf 3% zzgl. Inflation, gerechnet über den gesamten Wohnungsbestand.
- Garantie einer jährlichen Mindest-Instandhaltungssumme von 16,80 €/qm.
- Verkaufsbeschränkung auf 950 Wohnungen pro Jahr unter Beachtung der gesetzlichen Vorkaufsrechte der Bewohner.
Die Unterzeichnung durch Faksimile-Unterschriften ist üblich. Mieter, die sich trotzdem ein eigenhändig unterschriebenes Schreiben wünschen, können sich an die Süddeutsche Wohnen GmbH wenden, die das Schreiben dann erneut, eigenhändig unterschrieben, versenden wird. Gleiches gilt natürlich auch für Mieter, die ausweislich einer Vollmacht von einem Anwalt oder Mieterverein vertreten sind.
Die erweiterte Sozialcharta
Die erweiterte Sozialcharta ist eine notariell beurkundete einseitige Willenserklärung die zwischen dem Erwerberkonsortium und Herrn OB Dr. Schuster für alle Bestandsmieter abgestimmt worden ist. Die Urkunde liegt der Stadt Stuttgart vor. Sie verpflichtet den Erwerber gegenüber dem Veräußerer und damit auch faktisch gegenüber dem Mieter.
Die Inhalte der erweiterten Sozialcharta:
- Verlängerter Mieterschutz
Der Kündigungsschutz wegen Eigenbedarfs und wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung wurde auf 20 Jahre verlängert.
- Höhere Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen
Der Käufer wird in den nächsten zehn Jahren den Planansatz des Verkäufers für Instandhaltungsmaßnahmen um 98 Mio. € überschreiten.
- Sicherung von Belegungsrechten und Mietpreisbindungen
Rund 7 500 Wohnungen sind derzeit öffentlich gefördert. Die Käuferinnen werden ihren gesellschaftsrechtlichen Einfluss dahingehend nutzen, dass im Falle einer vollständigen vorzeitigen Rückzahlung von öffentlichen Förderdarlehen die Frist für Belegungsrechte der Kommunen
um 8 Jahre und Mietpreisbindungen um 5 Jahre über die gesetzliche Nachwirkungsfrist von acht Jahren hinaus verlängert werden.
- Kernbestand mit 18 000 Wohnungen
Die Käuferinnen werden ihren gesellschaftsrechtlichen Einfluss dahingehend nutzen, dass innerhalb der nächsten 20 Jahre ein Kernbestand von mindestens 18 000 Wohnungen in Baden-Württemberg bewirtschaftet wird.
- Kontrolle der erweiterten Sozialcharta
Anlässlich der Übertragung der Geschäftsanteile der LBBW-Immobilien GmbH wird die Ergänzung der Sozialcharta als Kaufvertragszusatz beurkundet. Die Überprüfung der Regelungen erfolgt durch die LBBW, indem der Wirtschaftsprüfer des Käufers hierzu der LBBW einen jährlichen Bericht vorlegt.
Schutzmaßnahmen bei Weiterverkauf bewohnter Wohnungen
Wird eine bewohnte Wohnung weiterverkauft, dann erhält der Mieter die Zusicherung seiner Rechte aus der Sozialcharta nochmals durch ein eigenhändig unterzeichnetes Schreiben. Außerdem verpflichtet die Süddeutsche Wohnen den Erwerber der bewohnten Wohnung auf den Verzicht auf Eigenbedarfskündigungen für einen Zeitraum von 20 Jahren sowie auf die in der Sozialcharta genannten erweiterten Regelungen für ältere und behinderte Bewohner.
Die erweiterten Rechte der Eisenbahner bleiben vollständig erhalten
Alle weitergehenden Rechte der wohnungsfürsorgeberechtigten Mieter der Eisenbahnsiedlungsgesellschaft Stuttgart bleiben in vollem Umfang bestehen.
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