Nachfolgemanagement in der Immobilienverwaltung

Die Gründe dafür sind vielfältig. Zum einen wird das operative Geschäft immer anstrengender, zum anderen gibt es zunehmende Anforderungen an Unternehmen, die der Gesellschafter oft nicht mehr umsetzen kann oder will. Dazu zählen vor allem der Digitalisierungsdruck, der Fachwissen und Investitionen erfordert, der Fachkräftemangel, der Arbeitsplatzattraktivität und Recruiting-Aufwand voraussetzt sowie die kontinuierliche Weiterentwicklung und Regulierung innerhalb der Immobilienbranche.

Nur in seltenen Fällen gibt es Mitarbeiter, die die Geschäftsführung übernehmen oder das Geld zum Management-Buy-out, also den Kauf eines Unternehmens durch dessen Management, aufwenden möchten. Deshalb orientieren sich Gesellschafter meistens auf dem freien Markt, um einen Käufer zu finden. Die Upmin Group (www.upmingroup.de), die regelmäßig gemeinsam mit Verkäufern den Prozess erfolgreich und für alle Seiten zufriedenstellend umsetzt, weiß, worauf es bei einer erfolgreichen Unternehmensnachfolge ankommt.

Worauf sollte der Verkäufer achten?

Der Verkauf eines Unternehmens ist eine komplexe Entscheidung, die mit Bedacht getroffen werden sollte. Verkäufer müssen verschiedene Kriterien berücksichtigen, um den optimalen Käufer zu finden. Dabei gibt es aus Verkäufersicht sieben zentrale Aspekte zu berücksichtigen.

Kaufpreismaximierung: Der Verkaufspreis ist ein wichtiges Kriterium, jedoch nicht das einzige. Ein zu niedriger Preis kann zu finanziellen Verlusten führen, während ein zu hoher Preis potenzielle Käufer abschrecken kann und den Druck auf die Performance des Unternehmens teilweise überhöht.

Seriosität und Liquidität des Käufers: Der Käufer sollte über die finanziellen Mittel und die Erfahrung verfügen, um das Unternehmen erfolgreich weiterzuführen.

Sicherheit und Kontinuität für Kunden und Mitarbeiter: Der Verkauf sollte die Kundenbeziehungen und die Arbeitsplätze der Mitarbeitenden nicht gefährden. Es sollte vielmehr auf Basis der existierenden Beziehung eine Perspektive geben, nachhaltig zu wachsen.

Bewahrung der Marke und des Rufs: Der Käufer sollte die Werte und die Kultur des Unternehmens respektieren und die Marke weiterentwickeln.

Weiterentwicklungsstrategie für die Firma: Der Käufer sollte eine klare Vision für die Zukunft des Unternehmens haben und diese mit dem Verkäufer abstimmen.

Gesellschafter und Kompetenzen des Käufers: Der Verkäufer sollte sich mit den Gesellschaftern des Käufers vertraut machen und sicherstellen, dass diese über die notwendigen Kompetenzen verfügen, um das Unternehmen zu führen.

Zeitschiene: Der Verkäufer sollte einen klaren Zeitplan für den Verkaufsprozess festlegen, um Unsicherheiten zu vermeiden.

Neben diesen zentralen Aspekten spielen auch weitere Faktoren eine Rolle, wie zum Beispiel die Branche, die Größe, die geografische Lage oder die steuerliche Situation des Unternehmens.

Worauf achten die unterschiedlichen Käufer?

Die Käuferlandschaft beim Erwerb einer Hausverwaltung ist vielfältig und lässt sich grob in fünf Kategorien einteilen.

(Einzel-)Unternehmer: Diese Käufergruppe möchte eine Hausverwaltung besitzen und aktiv leiten bzw. weiterentwickeln. Sie strebt nach langfristigem und lokalem Engagement.

Bestandshalter: Im Gegensatz zum Unternehmertyp steht der Bestandshalter. Hier liegt der Fokus auf dem Erwerb einer Verwaltung für den eigenen Immobilienbestand. Der Aufbau einer eigenen Verwaltung wird zugunsten einer bestehenden Lösung verworfen, um Zeit und Ressourcen zu sparen. Oft werden die Verwaltungen strukturell, namentlich und personell ins bestehende Unternehmen integriert.

Lokale Hausverwaltungen: Lokale Marktteilnehmer sehen in der Akquisition einer anderen Hausverwaltung die Chance, ihr Wachstum voranzutreiben. Dies kann sowohl durch gezielte Suche als auch durch opportunistische Zukäufe erfolgen, beispielsweise wenn ein Kollege in den Ruhestand geht und betrifft hauptsächlich kleinere Hausverwaltungen.

Konzerne: Große Unternehmen, die bereits an vielen Standorten vertreten sind, tätigen strategische Zukäufe, häufig unterstützt durch Private Equity. Das Ziel ist die Anwendung des Buy-and-Hold-Prinzips, um den Gesamtbestand später gewinnbringend zu veräußern.

Digitalaffine Unternehmen/Verwaltergruppen: Diese Käufergruppe zeichnet sich durch ihren Fokus auf Innovation und Digitalisierung aus. Durch gezielte Zukäufe und Investitionen in die akquirierten Unternehmen wird die Branche weiterentwickelt. Die Optimierung von Prozessen und die Steigerung der Profitabilität stehen im Vordergrund. Im Gegensatz zum Konzern ist das Ziel hier die langfristige Entwicklung des Unternehmens.

Die verschiedenen Käufertypen und ihre Motivationen verdeutlichen die Komplexität des Marktes für Hausverwaltungen. Verkäufer sollten sich daher im Vorfeld einer Transaktion genau mit den potenziellen Käufern und ihren Bedürfnissen auseinandersetzen.

Wie bewerten Käufer Unternehmen?

Entgegen der gängigen Meinung in der Verwalterbranche, dass der Wert eines Unternehmens allein am Umsatz bemessen wird, ist für Käufer die Rentabilität oder die Aussicht darauf ein sehr wichtiger Faktor. Ein Unternehmen kann zwar einen hohen Umsatz generieren, aber gleichzeitig hohe Verluste einfahren. In diesem Fall würde ein Käufer zunächst viel Geld investieren müssen, um das Unternehmen überhaupt profitabel zu machen.

Daher bewerten Käufer Unternehmen üblicherweise anhand des EBITDA, also dem Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände. Diese EBITDA-Marge spiegelt die Rentabilität des Unternehmens wider, wenn sie ins Verhältnis zum Umsatz gesetzt wird. Je höher das EBITDA im Verhältnis zum Umsatz, desto rentabler ist das Unternehmen. Der Kaufpreis wird dann berechnet, indem man branchenübliche Faktoren (Multiples) mit dem EBITDA multipliziert.

Zusätzlich kann es notwendig sein, das EBITDA zu adjustieren, um die Profitabilität des Unternehmens noch genauer zu beurteilen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn sich die Kostenstruktur durch den Verkauf des Unternehmens ändern würde. Ein Beispiel: Der geschäftsführende Gesellschafter zahlt sich zwar ein geringes Gehalt aus, profitiert jedoch von einer hohen Gewinnausschüttung und einem Luxuswagen auf Firmenkosten.

Ein angestellter Geschäftsführer erhält nach der Übernahme zwar möglicherweise nur einen Standard-Wagen, dafür aber auch ein deutlich höheres, branchenübliches Gehalt. Das neue Gehalt würde die Kosten erhöhen und sich somit negativ auf das adjustierte EBITDA und den Kaufpreis auswirken. Umgekehrt würde sich die Reduzierung der Leasingkosten durch den Austausch des Luxuswagens gegen ein Standardfahrzeug positiv auf das adjustierte EBITDA und den Kaufpreis auswirken. Generell gilt also: Je rentabler ein Unternehmen, desto höher der Kaufpreis.

Neben der Rentabilität spielen weitere Faktoren eine Rolle bei der Kaufpreisberechnung, wie zum Beispiel die Größe, geographische Lage und historische Entwicklung des Unternehmens sowie die Personalstruktur und Kundenzufriedenheit. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Bewertung eines Unternehmens ein komplexer Prozess ist, der verschiedene Faktoren berücksichtigt.

Wie läuft der Prozess der Akquise in der Regel ab?

Der Prozess beginnt mit einem Erstkontakt zwischen Käufer und Verkäufer. In dieser Phase geht es darum, sich gegenseitig kennenzulernen und die Eckdaten des Unternehmens zu besprechen. Um sensible Informationen zu schützen, wird in der Regel eine Geheimhaltungsvereinbarung (NDA) abgeschlossen. Anschließend werden erste Informationen ausgetauscht, z. B. die letzten Jahresabschlüsse und Bilanzen. Besteht beidseitig Interesse an einer Zusammenarbeit, wird ein Letter of Intent (LoI) erstellt. Dieser LoI skizziert die groben Rahmenbedingungen eines möglichen Kaufvertrags.

Der potenzielle Käufer führt eine Due Diligence – also eine eingehende Prüfung eines zum Verkauf stehenden Unternehmens durch den potenziellen Käufer – durch, um die Daten der Zielgesellschaft zu prüfen. Dies beinhaltet u. a. die Analyse der Finanzsituation, der Kundenstruktur und der Marktposition. Nach erfolgreicher Due Diligence wird ein Kaufvertrag entworfen und iteriert. Sind sich beide Parteien einig, findet das „Signing“ statt, d. h. die Verträge werden beim Notar unterschrieben. Der Vollzug des Vertrages, das sogenannte „Closing“, erfolgt entsprechend einem im Vertrag definierten Datum. Die Dauer des Akquisitionsprozesses kann stark variieren und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Größe und Komplexität des Unternehmens.

Welche Deals gibt es?

Neben den oben beschriebenen Phasen des Akquisitionsprozesses ist es wichtig, die zwei Arten von Deals zu kennen, die im Rahmen einer Akquisition üblich sind: Den Asset Deal und den Share Deal. Einfach gesagt: Beim Asset Deal erwirbt der Käufer einzelne Vermögenswerte des Unternehmens, wie beispielsweise Immobilien, Maschinen oder Kundenstamm. Die Verbindlichkeiten des Unternehmens gehen nicht auf den Käufer über. Beim weitaus häufigeren Share Deal erwirbt der Käufer die Anteile an der Zielgesellschaft – es wird sozusagen die gesamte Firma gekauft.

Wie finde ich einen Käufer?

Die Suche nach einem Käufer kann ein komplexer und zeitaufwändiger Prozess sein und auf verschiedene Weise erfolgen: Potenzielle Käufer können direkt angesprochen werden, zum Beispiel durch Unternehmen, die in derselben Branche tätig sind oder bereits Interesse an dem Unternehmen bekundet haben. Diese Methode ist kostengünstig, erfordert jedoch Eigeninitiative und Recherche. Es gibt außerdem verschiedene Online-Plattformen, die speziell auf die Vermittlung von Unternehmenskäufen und -verkäufen ausgerichtet sind. Diese Plattformen bieten eine große Reichweite, jedoch ist es wichtig, die Seriosität der Plattform zu prüfen.

Ebenfalls in Frage kommen Nachfolgeberater, also spezialisierte Dienstleister, die bei der Suche nach einem Käufer und der Verhandlung des Kaufvertrags unterstützen. Diese Dienstleistung ist kostenpflichtig, kann jedoch den Prozess vereinfachen und den persönlichen Aufwand reduzieren. Auch das persönliche Netzwerk kann genutzt werden, um potenzielle Käufer zu finden. Dies kann beispielsweise durch Gespräche mit Geschäftspartnern, Kunden oder Lieferanten erfolgen, birgt allerdings das Risiko, dass sich die Information verselbstständigt.

Die Wahl der richtigen Methode hängt von den individuellen Bedürfnissen und Präferenzen ab. Dabei sollten sich Verkäufer folgende Fragen im Vorfeld stellen: Wie gezielt möchte ich suchen? Wie vertraulich ist die Information? Wie viel Geld möchte ich dafür in die Hand nehmen? Es ist empfehlenswert, verschiedene Optionen zu prüfen und sich rechtzeitig um Unternehmensnachfolge zu kümmern.

Fazit

Die Entscheidung, die eigene Immobilienverwaltung zu verkaufen, ist keine leichte. Sie ist geprägt von vielfältigen Faktoren, sowohl emotionalen als auch wirtschaftlichen. Umso wichtiger ist es, den Verkauf sorgfältig vorzubereiten und von Anfang an eine Lösung anzustreben, die die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers gleichermaßen berücksichtigt – so lässt sich der Verkaufsprozess erfolgreich gestalten und der Grundstein für eine positive Zukunft des Unternehmens legen. Eine Möglichkeit bietet hier die Upmin Group: Mit einem deutschlandweiten Netzwerk etablierter Hausverwalter und durch den Einsatz modernster Technologie entwickelt das Unternehmen Verwaltungen unter ihrer bestehenden Marke weiter, die auf der Suche nach einer nachhaltigen und gesunden Unternehmensnachfolge sind.