Weniger Zeit – mehr Risiko

Noch immer kennen die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Und das Angebot an Immobilien ist knapp. Viele Investoren sind daher bereit, Zugeständnisse in Hinblick auf Lage, Zustand oder Kaufpreis zu machen. Zentrale Fragen sind dabei: Bis zu welcher Höhe entspricht das Kaufpreisangebot noch den eigenen Renditeanforderungen, und wie hoch muss es zugleich sein, um die Chance auf eine Zuteilung aufrechtzuerhalten? Antworten darauf geben mitunter Due-Diligence-Experten, auf die sich der zuvor beschriebene Zeitdruck ebenfalls auswirkt.

Reputationsschaden vermeiden

Der Begriff Due Diligence bedeutet „Gebotene Sorgfalt“. Diese legen externe Berater und Experten für den Investor oder auch den Verkäufer an den Tag, um die Stärken und Schwächen verschiedenster Teilbereiche des entsprechenden Immobilienobjektes zu analysieren. Es handelt sich zumeist um steuerliche, rechtliche oder technische Sorgfältigkeitsprüfungen im Vorfeld bzw. während einer Transaktion. Wenn sie aber in immer kürzerer Zeit durchgeführt werden sollen, können die jeweiligen Prüfungen eventuell nicht gründlich genug vorgenommen werden – und das führt zu Risiken für alle beteiligten Parteien.

Im schlechtesten Fall erwirbt der Käufer eine Immobilie mit unbekannten Risiken, die bei einem Abschwächen der Immobilienkonjunktur nicht oder nur noch schlecht marktfähig ist. Zudem drohen möglicherweise Gegenmaßnahmen mit einhergehenden Haftungsfragen und ein Reputationsschaden für Verkäufer, der vor allem künftige Transaktionen beeinträchtigt.

Auf eingespielte Teams setzen

Das Ziel sollte daher sein, möglichst viele Risiken trotz wenig Zeit oder sonstiger Widrigkeiten zu erkennen. Dafür muss der Prüfprozess sehr gut aufgesetzt sein. Von Vorteil ist es dann, auf Experten zu setzen, die viel Erfahrung mitbringen, gut vernetzt sind sowie sehr flexibel und schnell reagieren können. Das vereinfacht die Kommunikation zwischen allen beteiligten Disziplinen und erleichtert den Erhalt fehlender Unterlagen ebenso wie den Zugang zum Objekt.

Zudem hat sich beispielsweise bei der Technical Due Diligence in der Praxis oftmals bewährt, den Prüfungsprozess mehrstufig durchzuführen. So können in einer ersten Grobprüfung mögliche Deal-breaker identifiziert und das Kaufpreisangebot gegebenenfalls angepasst werden. Die intensive Detailprüfung erfolgt dann erst im Anschluss – auch das vermeidet bereits zu Beginn der Kaufverhandlungen unnötigen zeitlichen und finanziellen Aufwand, sollte der Käufer zurücktreten oder für den Verkäufer nicht in Frage kommen.

Tablet ersetzt Block und Stift

Zeitersparnis können hier auch digitale Lösungen bringen. Mit der App Real Estate Booster, die Drees & Sommer gemeinsam mit dem jungen Berliner IT-Unternehmen InterfaceMA entwickelt hat, können alle Daten einer TDD vor Ort digital erfasst und umgehend am Desktoparbeitsplatz weiterverarbeitet werden. Die Besonderheit: Inhalt, Aufbau und die automatisch generierten Exportdokumente lassen sich flexibel und unkompliziert anpassen – beispielsweise an unterschiedliche Immobilien-Assetklassen wie Hotels, Wohn- oder Büroimmobilien.

Trotz des massiven Zeitdrucks sollte im Zweifel jedoch die Qualität bei einer Risikoprüfung im Interesse des Auftraggebers stets den Vorrang haben. Gerade in Hinblick auf seine künftige Rendite. Sie ist gewährleistet, wenn Risiken nicht übersehen, sondern entsprechend eingepreist werden. Kurzum: Gründlichkeit an richtiger Stelle spart Zeit und Geld.