Sozialwohnungen von hoher Qualität

Dreieich – rund 30 km von Frankfurt am Main entfernt – ist mit über 42.000 Einwohnern die zweitgrößte Kommune des Landkreises Offenbach. Um die Wohnraumversorgung für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu verbessern, wurde 2017 die Wohnungsbaugesellschaft DreieichBau als 100%ige Tochter der Stadt gegründet. Im Stadtgebiet von Dreieich sollen in den kommenden Jahren rund 400 vorzugsweise öffentlich geförderte, bezahlbare neue Wohnungen entstehen – hochwertig gestaltet und nachhaltig gebaut. Um dieses ambitionierte Ziel auch zu erreichen, setzt die DreieichBau vermehrt auch auf die moderne, schnelle Modulbauweise.

Modulbau-Erfahrungen machen Lust auf mehr

Nach zwei Kindergartenprojekten und einem Wohngebäude für Obdachlose in ALHO Modulbauweise hatten die Stadt Dreieich sowie die DreieichBau genug gute Erfahrungen mit dem hochwertigen Bausystem gesammelt, um sich nun auch an den Bau modularer Wohngebäude zu wagen. Dafür stand das ehemalige Opel-Gelände an der Hainer Chaussee zur Verfügung – ein Grundstück perfekt geeignet für die innerstädtische Nachverdichtung.

Insgesamt vier Baufelder wurden dort für Wohnzwecke erschlossen. Baufeld 3 und 4 standen mit 5.271 m² für insgesamt 37 Wohneinheiten verteilt auf zwei Gebäude zur Verfügung. Diese sollten zu 80 % gefördert und zu 20 % frei finanziert werden.

Als Mitglied des Verbandes der Wohnungswirtschaft Südwest ist die DreieichBau unter dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen organisiert und konnte das Projekt daher in Anlehnung an den 2018 geschlossenen GdW-Rahmenvertrag zum seriellen Bauen vergeben. Insbesondere kommunalen Wohnungsunternehmen, die öffentliche Auftraggeber sind und unter das Vergaberecht fallen, soll dieser Rahmenvertrag ermöglichen, mit Hilfe vordefinierter modularer Bausysteme eigene Projekte nach entsprechender individueller Einzelkonfiguration schnell und unbürokratisch zu realisieren.

Dirk Böttcher, technischer Vorstand der DreieichBau, erläutert den Vergabe-Prozess folgendermaßen: „In einem strukturierten Workshop-Verfahren haben wir mehrere Unternehmen aufgefordert, Konzepte innerhalb eines vorgegebenen Kostenrahmens für die Bebauung auf dem ehemaligen Opel-Gelände  vorzulegen. In einem anschließenden Verhandlungsverfahren wurde der Wettbewerb dann für die Firma ALHO als Mindestbieter mit Koschany + Zimmer Architekten (KZA) als Entwurfs-Partner entschieden.“

Vitaler Wohnungsmix

Der Entwurf von KZA basiert auf dem zusammen mit ALHO entwickelten und vom GdW in die Rahmenvereinbarung aufgenommenen modularen Baukasten-System. Dieses besteht aus einem Kanon unterschiedlicher Modultypen mit einem Seitenverhältnis von 1:2 in der Mindestgröße von 3,75 x 7,515 m, die beispielsweise einen Wohnraum und eine Küche, ein Schlafzimmer mit Flur oder ein Kinderzimmer plus Bad beinhalten. Aus dieser Grundriss-Matrix werden maßgeschneidert für den jeweiligen Standort und nach Vorgabe des gewünschten Wohnungsschlüssels die Wohnungen konfiguriert. Im Anschluss entsteht aus diesem individuellen Wohnungsmix und an die städtebaulichen Vorgaben angepasst das Haus.

Für die Situation in Dreieich konzipierten KZA entlang der Hainer Chaussee zwei dreigeschossige Gebäude, die einen vitalen Wohnungsmix bereitstellen: insgesamt 37 barrierefreie – teilweise auch rollstuhlgerechte – Ein- bis Fünf-Zimmerwohnungen mit Größen zwischen 51 und 102 Quadratmetern. 21 Wohneinheiten sind in Haus A untergebracht. Durch die auf beiden Längsseiten angeordneten eingerückten Eingangshöfe entsteht eine aufgelockerte S-Form, die bei dem 41 Metern langen und 20 Meter breiten Flachdach-Baukörper für angemessene und angenehme Proportionen sorgt.

In Haus B daneben befinden sich weitere 16 Wohneinheiten auf einem rechteckigen Grundriss von 45 Metern Länge und 11 Metern Breite organisiert. Bei diesem schlankeren Haustyp orientieren sich die beiden Hauseingänge zur Straßenseite hin. Die Planungs- und Bauzeit dauerte für beide Gebäude zusammen - inklusive eines viermonatigen Zeitraums zur Erteilung der Baugenehmigung - gerade einmal 16 Monate.

Grundrissfreiheit auf jeder Etage

Was beide Gebäude so besonders macht: Mit der freitragenden Konstruktion der ALHO Raummodule sind Raumgrößen und Grundrisse unabhängig voneinander auf jeder Etage individuell planbar. Diesen Vorteil nutzen KZA sehr kreativ, um innerhalb der Gebäude flexibel auf die unterschiedlichen Wohn- und Grundrissanforderungen einzugehen und die Etagen abwechslungsreich zu gestalten. Dabei  orientiert sich das Raumangebot für Singles, Paare und Familien genau am Bedarf vor Ort. 

„Die vom Land Hessen vorgegebenen Richtlinien für geförderten sozialen Miet-Wohnungsbau mit genauen Flächenvorgaben für die einzelnen Wohnungsgrößen wurden von den Architekten exakt eingehalten“, bestätigt Dirk Böttcher. „Dennoch konnte mit offenen Küchen, fließend ineinander übergehenden Raumverbänden sowie bodentiefen Fensterflächen in allen Wohn- und Schlafräumen eine helle und großzügige Wohnqualität erreicht werden.“

Haus A verfügt zudem über eine Aufzugsanlage. Alle 21 Wohnungen sind über großzügig gestaltete Flure barrierefrei erreichbar. Somit konnte ein wesentlich höherer Anteil an barrierefreien Wohnungen geschaffen werden, als es die Hessische Bauordnung fordert. 

Die Wärmeversorgung des neuen Wohnquartiers mit 100 Wohnungen erfolgt über ein Nahwärmeversorgungsnetz mit einem Blockheizkraftwerk der Stadtwerke Dreieich. Die Anforderungen der EnEV 2016 werden damit erfüllt. Überschüssig erzeugte Energie soll dafür genutzt werden, um das Wasser des nahegelegenen städtischen Freibads zu erwärmen.

255 Solarmodule auf den Dächern der Gebäude erzeugen grünen Strom, der im Rahmen eines Mieterstrom- Contractings den Mietern zum Kauf angeboten wird, – sofern diese es wünschen.

Hochwertige und doch bezahlbare Architektur

Die besondere Flexibilität im Innern der Gebäude erschließt sich dem Betrachter bereits an den Fassaden: Da beim Modulbau die Fenster und Balkone nicht wie sonst aus statischen Gründen stringent übereinander angeordnet werden müssen, platzierten die Architekten sie – der inneren Organisation folgend – entsprechend frei an der Fassade. Außerdem kam ein neues Balkonsystem zum Einsatz, bei dem die geräumigen Freisitze nicht als separate Trag-Konstruktion dem Baukörper vorangestellt werden, sondern an einer filigranen Stahlkonstruktion der Fassade – mal hier, mal da – direkt angehängt wurden. Auf diese Weise entstand ein sehr lebhaftes, abwechslungsreiches und spannungsvolles Fassadenbild.

Vor- und Rücksprünge an den Außenwänden sowie Hell-Dunkelkontraste bei der Putzgestaltung geben den Baukörpern zusätzlich räumliche Tiefe: „Entscheidend für die Zukunft des modularen Bauens im Wohnungsbau wird sein, dass Modulbauweise nicht mit belangloser, repetitiver Architektur in Verbindung gebracht wird“, erklärt Architekt Axel Koschany. „Darum werben wir sehr dafür, dass sich die Architekten dem Thema widmen und dafür sorgen, die große Qualität und Flexibilität der Modulbauweise sowohl im Grundriss als auch an der Fassade sichtbar zu machen“.

„Gute Gestaltung, schnelle Bauzeit, Qualität-, Kosten-, und Terminsicherheit – all diese Modulbau-Tugenden spielten bei der Bauaufgabe eine große Rolle und in all diesen Punkten haben wir ALHO als sehr konstruktiv und zielorientiert erlebt“, fasst Dirk Böttcher zufrieden zusammen. „Bei den Begehungen, die in den fertiggestellten Wohnungen stattfanden, waren die Besucher vielfach überrascht, dass bei sozial geförderten Wohnungen und mit einem Mietpreis für 8,50 Euro pro Quadratmeter eine so hohe Raumqualität möglich ist.“