Mit Wärmezählern
genauer abrechnen

Jeder Mieter hat individuelle Heizgewohnheiten, jeder nutzt unterschiedlich viel Warmwasser. In der Heizkostenabrechnung werden die beiden Positionen – die Kosten für Warmwasser und die Kosten für Heizung – deshalb getrennt aufgeführt und in Rechnung gestellt. Damit das möglich ist, muss zuerst ermittelt werden, wie hoch der Anteil der Wassererwärmung an den gesamten Erwärmungskosten ist. Erwärmungskosten sind außer den Brennstoffkosten (Heizöl, Erdgas) auch alle Nebenkosten, die beim Heizen anfallen, etwa für Betriebsstrom, Wartung, Emissionsmessung und Kaminreinigung. Die Art und Weise, wie der Warmwasser-Anteil an diesen Erwärmungskosten ermittelt wird, hat sich in den letzten Jahren verändert. Seit 2014 muss der Warmwasser-Anteil mit einem Wärmezähler gemessen werden, früher haben Abrechnungsdienste den Anteil mit einer Formel berechnet. Nach Einschätzung von Minol fehlt der vorgeschriebene Wärmezähler bis heute in zwei von drei Liegenschaften. Doch was genau soll der Zähler bezwecken? Und wie macht er sich in der Heizkostenabrechnung bemerkbar?

Pflicht zum Wärmezähler

In § 9, Absatz 2 der aktuellen Heizkostenverordnung heißt es im Wortlaut: „Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen.“ 70 %

aller abrechnungspflichtigen Liegenschaften haben eine zentrale Warmwasserversorgung, sind also von der Regelung betroffen. Der Gesetzgeber bezweckt damit eine genauere Aufteilung der Wärme- und Warmwasserkosten. Denn während die Bewohner in gut gedämmten Neu- und modernisierten Altbauten immer weniger heizen müssen, ändern sich die Dusch-, Bade- und Kochgewohnheiten kaum: Der Warmwasserverbrauch bleibt also relativ konstant und wächst somit prozentual. Deshalb ist es wichtig, ihn möglichst genau zu messen und in der Heizkostenabrechnung auszuweisen – damit die Hausbewohner sehen, wie die Kosten zustande kommen und an welcher Stelle sie sparen können.

Ausnahme Kompaktheizkessel

Nur wenn der Einbau eines Wärmezählers einen „unzumutbaren hohen Aufwand“ darstellt, dürfen Abrechnungsdienstleister den Warmwasser-Anteil wie bisher rechnerisch ermitteln (Heizkostenverordnung, §9, Abs. 2). Nach Ansicht von Minol ist der Einbau unzumutbar bei Kompaktheizkesseln, die Warmwasser und Heizwärme in einer bauartzugelassenen Einheit erzeugen. Davon abgesehen, können Fachhandwerker den Wärmezähler in der Regel ohne größere bauliche Maßnahmen zwischen Heizkessel und Warmwasserspeicher montieren – der Aufwand kann also als zumutbar eingeschätzt werden.

Neue Werte in der Abrechnung

Inzwischen haben Abrechnungsdienstleister mehrere Jahresabrechnungen mit der neuen Wärmezähler-Regelung erstellt. Bei Minol zeigt sich, dass die exakte Wärmezählermessung wie erwartet meist andere Ergebnisse liefert als die frühere Formelberechnung. Die neuen Werte sind in der Regel um bis zu 20 % höher oder niedriger. Das ist eine zwangsläufige Folge der unterschiedlichen Methoden: Während der Wärmezähler den tatsächlichen Wärmeverbrauch misst, ging die Formelberechnung von Faktoren aus, die von den tatsächlichen Gegebenheiten eines Gebäudes abweichen können (siehe Kasten „Ermittlung des Energieanteils für Warmwasser“). Die Formel beruht auf Annahmen und Pauschalierungen, die von der technischen Entwicklung überholt sind. Sie hatte trotzdem 30 Jahre Bestand, weil sie hinreichend genau und kostengünstig war und niemanden benachteiligte. Nur sehr starke Abweichungen (mehr als 30 %) zwischen Messung und Berechnung deuten auf einen Messfehler hin und sollten überprüft werden (siehe Kasten „Empfehlung bei stark abweichenden Werten“).

Fazit: Wärmemessung ist zuverlässiger

Die Praxis bestätigt, dass der Wärmezähler für Warmwasser seinen Zweck erfüllt: Er macht die individuelle Abrechnung präziser und beseitigt die bisherigen Ungenauigkeiten der Formelberechnung. Der Einbau des Wärmezählers ist deshalb nicht nur laut Heizkostenverordnung verpflichtend, sondern auch aus fachlicher Sicht zu empfehlen. Je nachdem, wie Gerichte die Heizkostenverordnung auslegen, kann eine Abrechnung ohne den vorgeschriebenen Wärmezähler auch rechtlich angreifbar sein – all das spricht dafür, dass Eigentümer und Verwalter fehlende Zähler nachrüsten lassen.