Sprung in die Moderne

Der deutsche Heizungsanlagenbestand ist dramatisch veraltet, rund 70 % der Anlagen entsprechen nicht dem Stand der Technik, schätzt der Bundesverband der Deutschen Heizungsindustrie (BDH). Dabei bietet sich gerade der Austausch ineffizienter Heizungsanlagen als schnelle und vergleichsweise kostengünstige Maßnahme zur Energieeinsparung in besonderer Weise an. Dieses entscheidende Stellrad nutzt auch die im Jahr 1920 gegründete Baugenossenschaft Kulmbach bei der Sanierung ihres Wohnungsbestands.

Rollierende Modernisierung geplant

Die Ausgangssituation: Im Jahr 2016 ist den Verantwortlichen der Baugenossenschaft ebenso wie den Mietern klar, dass die in den 1960er Jahren gebauten Gebäude an der Lichtenfelser Straße (14 Häuser mit 113 Wohnungen) dringend modernisierungsbedürftig sind. Neben dem Austausch der alten Holzfenster gegen Kunststofffenster wurde in einem ersten Schritt die Dachdecke der Flachdach-Häuser erneuert und gedämmt, ebenso die Kellerdecke. Dann ging es bei den damals 20 leer stehenden Wohnungen an die Substanz: Die Bäder wurden erneuert und ein neues Heizsystem inklusive Fußbodenheizung integriert. Die Grundrisse wurden angepasst und mit der „Zuhause Plattform“ ein hochmodernes Smart Building-System integriert.

Der Plan: Zug um Zug sollten alle frei werdenden Wohnungen auf dieses Modernisierungsniveau gebracht werden. Mieter, welche die eigene Wohnung renoviert haben wollten, konnten sich vorübergehend woanders einquartieren. Nach ca. drei Monaten Renovierungszeit war dann die alte, modernisierte Wohnung wieder bezugsfähig. 67 Wohnungen konnten durch den Anbau von Aufzügen an die bestehenden Laubengänge altersgerecht erschlossen werden. Eine wohlüberlegte strategische Entscheidung, denn „damit bieten wir älteren Mietern die Chance, beispielsweise trotz einer Gehbehinderung in den Wohnungen bleiben zu können“, sagt Vorstand Udo Petzoldt.

Diät für die Stromrechnung

Doch wie unterscheidet sich die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) der modernisierten Wohnungen von den noch nicht sanierten Räumlichkeiten? Beheizt wurden die Wohnungen zuvor mit Elektrospeicheröfen, Warmwasser stand über Elektrodurchlauferhitzer zur Verfügung – monatliche Stromkosten von 200 bis 300 € sind mit einer solchen technischen Ausstattung keine Ausnahme.

Heute sind an der Lichtenfelser Straße stattdessen zwei neue Gas-Zentralheizungen mit je zwei parallel geschalteten Gas-Heizkesseln mit solarthermischer Unterstützung installiert. Die sanierten Wohnungen verfügen über dezentrale Wohnungsstationen des Typs EvoFlat MSS von Danfoss. Diese besitzen eine direkte Anbindung der Fußbodenheizung an die zentralen Kessel und dezentrale Erzeugung von Trinkwarmwasser. Warum die Baugenossenschaft bei der Sanierung – sowie zusätzlich in einem parallel entstandenen Neubau – den Schritt in Richtung dezentrale Wohnungsstationen ging, ist mit der Legionellen-Problematik zu erklären. So wollte der Verwalter eines Ensembles mit mehr als 100 Wohnungen mit immer wieder neuen Leerständen sowie regelmäßig wegen Urlaub oder einem Krankenhausaufenthalt über Wochen nicht belegten Wohnungen sicherstellen, dass es zu keiner Stagnation des Trinkwassers kommt. Nicht bewegtes Wasser ist bekanntermaßen die ideale Voraussetzung für eine schnelle Verkeimung.

„Mit Wohnungsstationen umgehen wir dieses Legionellenproblem dauerhaft und sicher. Eine aus unserer Sicht sehr elegante Lösung“, betont Vorstand Udo Petzoldt. Hinzu kommt als nicht zu unterschätzender weiterer Nutzen der Wohnungsstationen, dass der Verwalter über die Wärmemengenerfassung in den Stationen eine präzise Kostenabrechnung erstellen kann – ohne dass er dazu die Wohnung betreten muss. Die Baugenossenschaft und die in Berlin beheimatete ZP Zuhause Plattform GmbH entwickelten dafür ein webbasiertes System, mit dessen Hilfe Vermieter selbst die Heizkosten abrechnen können.

Welchen Vorteil haben die Mieter von einer dezentralen Wohnungsstation? Neben der Sicherheit, stets ein hygienisch einwandfreies Trinkwasser genießen zu können, sind es auch Komfortaspekte: Beispielsweise steht das Warmwasser sehr viel schneller zur Verfügung als bisher. „Man dreht den Wasserhahn auf und es kommt praktisch sofort warmes Wasser“, so ein zufriedener Mieter. Die Temperatur bleibt zudem dauerhaft konstant. Nicht zuletzt kann jeder Bewohner visuell verfolgen, wie viel Wärmeenergie er gerade verbraucht.

Zukunftskompatibel: Dezentrale Wohnungsstation EvoFlat MSS

Das EvoFlat-Heizkonzept nutzt einen Pufferspeicher, in dem das Heizwasser aller verfügbaren Wärmequellen gesammelt wird. Solar- und Geothermie eignen sich dafür ebenso als Wärmequelle wie Fernwärme und Wärmerückgewinnung oder traditionelle Heizkessel. Für Verwalter größerer Liegenschaften eine wichtige Entscheidungsgrundlage: Die Wohnungsstationen sind energieträgerneutral und damit zukunftskompatibel. Man vermeidet einen Lock-in-Effekt, die langfristige (und womöglich ungünstige) Festlegung auf einen bestimmten Energieträger.

Aus dem Pufferspeicher wird die Heizwärme über den Heizungsvorlauf zur jeweiligen Wohnungsstation transportiert, wo das Heizwasser auf die Heizkörper oder Heizflächen verteilt und über den Heizungsrücklauf ausgekühlt wieder zum Pufferspeicher zurückgeführt wird. Jede Wohnungsstation verfügt über ein integriertes Frischwassersystem, das nur bei Bedarf im Durchfluss und ohne es zu speichern das Trinkwasser hygienisch sicher erwärmt. Bei optimaler Planung und Platzierung der Wohnungsstation beträgt das Leitungsvolumen zwischen dem Frischwassersystem und den Zapfstellen weniger als drei Liter, sodass keine regelmäßigen Legionellen-Prüfungen erfolgen müssen, welche die Trinkwasserverordnung sonst für vermieteten Wohnraum vorschreibt.

EvoFlat-Wohnungsstationen zeichnen sich insbesondere durch den TPC-M-Multifunktionsregler aus, der in nur einem Bauteil als Differenzdruck-, Durchfluss- und Temperaturregler sowie Zonenventil und Entlüfter fungiert. Das sichert durch eine konstante Trinkwarmwassertemperatur auch bei Schwankungen auf der Primärseite einen hohen Heiz- und Warmwasserkomfort. Selbst bei geringer Wasserentnahme bleibt die Rücklauftemperatur niedrig. Für das integrierte Frischwassersystem verfügen die voll gedämmten Wohnungsstationen über leistungsfähige MicroPlate-Wärmeübertrager mit einer speziellen Plattenprägung. Das besondere Design bietet einen bis zu zehn Prozent besseren Wärmeübergang bei einem bis zu 30 % geringeren Druckverlust.

Handwerkliches Know-how bleibt Kernkompetenz

Die Fachleute der Genossenschaft hatten sich auf einer Fachmesse eine Reihe von Systemen angeschaut und geprüft, welche die eigenen Erwartungen und Anforderungen am besten erfüllen. Unter Abwägung aller technischen Features fiel die Wahl dann auf Danfoss – ohne dass ein Planer oder SHK-Installateur zu Rate gezogen wurde. Denn die Baugenossenschaft vertritt die Philosophie, möglichst viel handwerkliches Know-how intern vorzuhalten – um zum einen rasch auf Probleme bei den Mietern reagieren zu können, zum anderen aber auch, um technische Angebote oder Dienstleistungen von externen Anbietern sachgerecht beurteilen zu können. „Wir verlassen uns nicht darauf was uns externe Berater sagen, sondern wollen insbesondere technische Fragestellungen in eigener Verantwortung beantworten können“, sagt Udo Petzoldt. Als weitere strategische Überlegung kommt hinzu, dass dem heute schon bekannten und sich absehbar verschärfenden Fachkräftemangel am besten mit dem Aufbau einer eigenen Handwerkertruppe zu begegnen ist.

Die Baugenossenschaft sanierte rund 40 der Wohnungen von Grund auf. Die restlichen Wohnungen werden nun je nach Leerstand bzw. je nach Mieterwunsch ebenfalls modernisiert. Pro Wohnung fielen Kosten in Höhe von 50.000 bis 70.000 € an. Weil die Genossenschaft auch die Montagearbeiten überwiegend mit eigenem Personal abwickelte, lobte Bauleiter Andreas Retsch ein weiteres Feature der EvoFlat-Systeme: Die ClickFit-Verbindungen beurteilt er als äußerst montagefreundlich und zeitsparend. Während bei herkömmlichen Wohnungsstationen jede interne Verschraubung vor der Inbetriebnahme noch einmal nachgezogen werden muss, erfordern ClickFit-Verbindungen kein Nachziehen.

Fazit

Bei der Sanierung der Gebäude an der Lichtenfelser Straße in Kulmbach entschied sich die Baugenossenschaft für eine dezentrale Infrastruktur zur Versorgung der Wohnungen mit Heizungs- und Trinkwarmwasser. Überzeugend für den Verwalter ist insbesondere der Entfall der Beprobungspflicht auf Legionellen. Verwalter wie Mieter begrüßten die hohe Transparenz bei den individuellen Verbrauchskosten. Ergebnis der Sanierungsarbeiten in Summe: Ein sehr angenehmes Wohlfühlambiente, die Heizkosten sind im Vergleich zu Nachtspeicheröfen nun deutlich niedriger.