Wirtschaftlich nicht mehr stemmbar?
Der Immobiliendienstleister Drees & Sommer (www.dreso.com) greift Themen auf, die die Branche bewegen. Diesmal geht es um den sozialen Wohnungsbau.
Energiekrise, Materialengpässe, reduzierte Fördermittel und steigende Zinsen – wie soll unter diesen Bedingungen Wohnungsbau, insbesondere sozialer Wohnungsbau, für Bauherren wirtschaftlich sein? Gar nicht – wenn nach konventionellen Methoden gebaut wird.
Bei all den Herausforderungen, mit denen sich die Bau- und Immobilienbranche derzeit konfrontiert sieht, gibt es gleichzeitig einige Stellschrauben, durch die Kosten gesenkt und die Rentabilität erhöht werden können. Dafür müssen jedoch sämtliche am Bau beteiligte Akteure bereit sein, neue Wege zu gehen: von Projektentwicklern, Planern, Bauherren über Generalunternehmer und Baufirmen bis zum Gesetzgeber.
Schneller und günstiger durch Modularisierung
Durch Modularisierung können dank effizienter Planung Zeit und Kosten gespart sowie eine verkürzte Bauzeit erzielt werden – ohne Abstriche in Ästhetik und Funktionalität. Ziel des modularen Bauens ist es, gleiche Flächen und Konstruktionen, zum Beispiel Wohneinheiten oder Sanitärräume, nur einmal zu planen und in einem Katalog abzulegen. Im Idealfall werden einzelne Module anschließend industriell vorgefertigt. Dies ist inzwischen für viele Bauteile möglich – bis hin zu Elementen der technischen Gebäudeausrüstung (TGA), darunter Heizungs-, Klima- und Elektrotechnik. Der Vorteil: Die Module werden wetter- und ortsunabhängig in der Halle vorgefertigt und später termingerecht zur Baustelle geliefert, wo der Einbau nur noch einen Bruchteil der Montagezeit im Vergleich zur kompletten vor-Ort-Installation des Bauteils erfordert und die Bauzeit so verkürzt.
Risiken gemeinsam tragen
Vor dem Hintergrund von Lieferengpässen, steigenden Baustoffpreisen und damit verbundener Unsicherheit bei der Kostenkalkulation braucht es zudem neue Abwicklungs- und Vertragsmodelle, die das wirtschaftliche Risiko eines Bauvorhabens auf mehrere Schultern verteilen. Die Integrierte Projektabwicklung (IPA) beispielsweise sieht eine partnerschaftliche Zusammenarbeit aller Beteiligten vor. Mehrparteienverträge teilen sowohl die Risiken, Mehrkosten als auch die Einsparungen unter den Projektbeteiligten und garantieren Kosten- und Terminvereinbarungen. Damit alle Parteien einen Anreiz haben, diese Vereinbarung einzugehen, werden sie für ihren jeweiligen Aufwand entschädigt und erhalten zudem Zielerreichungsprämien aus einem Bonustopf. Bei Misserfolg trägt jeder Partner einen Teil der Verantwortung beziehungsweise Haft. In Deutschland wird die IPA derzeit in ersten Projekten angewandt. Damit sich Änderungen durchsetzen, braucht es stets Vorreiter, die Neuerungen in der Praxis erproben und damit salonfähig machen. Dies gilt insbesondere in der konservativen Baubranche.
Neue Fördermaßnahmen sind gefragt
Während Bemühungen um kosteneffiziente Lösungen innerhalb der Branche bereits angestellt werden, muss die Politik noch handeln. Im Rahmen der Anpassung der Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG) zum 28. Juli 2022 wurden diverse Zuschüsse für Neubau und Sanierung gestrichen. Eine Kfw-40-Neubauförderung ist zudem nur noch mit dem staatlichen Qualitätssiegel nachhaltiges Gebäude (QNG) möglich. Die Auflagen und bürokratischen Hürden für den Neubau werden entsprechend immer höher. Für die Umsetzung der Wohnungsbauziele der Bundesregierung von 400.000 Neubauwohnungen pro Jahr bedarf es zeitnah neuen, verlässlichen Förderprogrammen und einer schlanken Abwicklung von Zertifizierungs- und Förderanträgen.
